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노후에 살 집 '경매'로 장만하기

2007-10-15 | 작성자 윤재호 | 조회수 25,264 | 추천수 464
  경매시장을 흔히 부동산 도매시장 또는 떨이시장이라 부른다. 싼값에 알짜배기 주택을 고를 기회가 많아서이다. 통상 경매를 통해 주택을 낙찰 받을 경우 부동산시장에서 거래되는 가격의 최소 10%에서 많게는 최대 절반 값에 살 수 있는 부동산재테크의 효자종목이다.


  또 법원경매는 부동산 경기의 선행지표라고 할 수 있다. 경기가 나빠질 조짐이 보일 때는 경매물건이 점차 늘어나면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 떨어진다. 낙찰 통계를 비교해보면 부동산경기의 흐름을 금방 파악할 수 있다. 즉 경기가 좋을 때에는 경매물건이 크게 줄면서 낙찰가율이 올라가고 입찰경쟁률이 크게 치솟는다. 반대로 경기 침체기에는 물량이 풍부하고 수회 유찰한 주택 경매물건이 늘어나 값싼 부동산을 살 절호의 기회인 셈이다.
 

  서울 수도권에서 한 달이면 아파트, 다세대, 단독 등 우량 주택경매물량이 1,000여건이 넘고, 전국적으로는 2만 여 건이 훌쩍 넘는다. 경매에 부쳐지는 물량이 풍부하기 때문에 원하는 지역과 내 자금대에 맞게 골라서 살 수 있다. 앞으로 경매 물량이 늘어날 가능성이 큰 이유는 부동산경기가 활황일 때 무리한 은행대출을 얻어 주택에 투자했다가 서서히 경기가 어려워지면서 이자부담이 커져 채권자에 의해 경매에 부쳐진 경우가 늘어나게 된 것이 가장 큰 원인이다.

  노후에 살기 좋은 신도시 또는 택지지구 내 중소형 아파트와 다세대, 연립 등이 꾸준히 공급되고 있어 시세의 20~30%에 낙찰 받기가 수월하다. 특히 노후생활에 안성맞춤인 수도권과 지방의 전원, 농가주택, 펜션 등 전원형 부동산 경매물량도 꾸준히 늘어나고 있다. 적은 돈을 활용해 노후주택을 미리 장만할 경우 경매시장은 최대의 틈새투자처인 셈이다.


 
경매정보 수집 및 절차 

   법원경매를 통해 노후주택을 장만할 경우 어느 정도 경매시장에 대한 공부를 하고 입찰에 나서야 한다. 전반적인 경매시장에 대한 이해와 공부는 필수다. 등기부등본 상 권리관계, 주택임대차보호법에 따른 세입자관계 조사, 경매주택에 살고 있는 세입자의 대항력 유무에 따른 낙찰자의 부담 여부 등 경매에 대한 기초지식을 충분히 익힌 후에 입찰해야 법적으로 안전한 주택을 낙찰 받을 수 있다.

 경매정보는 대법원 경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 물건검색을 할 수 있으며, 더 정확한 정보를 얻으려면 사설 경매정보지를 통해 미리 물건정보를 얻을 수 있다. 인터넷 사이트 뿐 아니라 정보지 형태의 사설 경매자료집을 이용하면 권리분석과 물건분석에 대한 정확한 정보를 미리 얻을 수 있다. 초보자가 신문에 나온 경매매각물건 광고만 보고 입찰할 경우 권리 상 결함 있는 경매물건을 취득할 수 있기 때문에 입찰 전 정확한 정보취득이 생명이다.


  하자 없는 경매물건에 대한 정보를 얻은 후 다시 한번 권리분석과 세입자분석을 한 다음에는 미리 경매 입찰장 견학을 통해 경매취득 방법을 익혀야 한다. 입찰을 결정했을 경우 입찰날짜에 맞춰 경매부동산의 소재지 관할 입찰장을 찾아 입찰서류에 사건번호와 입찰금액, 보증금 10%를 투찰함에 넣으면 된다. 통상 입찰함에 서류를 넣은 후 1~2시간 후에 당락결과가 나오며 떨어졌을 경우 보증금은 즉시 돌려준다.


 
값싼 주택 경매로 고르기 

  경매에서 좋은 물건이란 값싸고 투자성 있는 주택을 고르는 것이다. 하지만 그것보다 더 중요한 것이 바로 권리와 물건분석 상 하자 없는 물건을 고르는 것이다. 간혹 투자경험이 없는 초보자가 외견상 값싸게 경매에 부쳐진 것만 알고 투자했다가 권리 상 문제가 있는 주택을 낙찰 받았다가 두고두고 애를 먹는 경우도 허다하다.


  주택경매에서 안전하고 우량한 물건은 ‘주인이 살고 있는 주택’이거나 세입자가 살고 있더라도 경매낙찰대금에서 ’배당 받는 세입자‘가 거주하거나, 비어있는 주택을 고르는 것이다. 즉 세입자가 살고 있더라도 전입신고와 확정일자를 갖춰 일정금액 또는 보증금 전액을 돌려받는 다면 아무 이상이 없다. 따라서 초보자라면 이런 물건을 고르는 게 명도(집 비우기)가 빠르고 권리이전이 수월하다.


  더 값싸게 사는 방법으로는 너무 인기지역 주택만 고집하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 인기가 높은 지역의 주택 경매물건은 수요자들이 많아 낙찰가율이 치솟고 경쟁률도 10대 1을 넘어선다. 입찰장의 현장분위기에 휩쓸릴 경우 가격을 더 높이게 된다. 되도록 비인기지역, 소외지역, 내가 살기 좋은 곳 등에서 주택을 고르는 게 값싸게 사는 비결이다. 경매투자 경험을 충분히 익히고 자신이 붙은 경우라면 외견상 권리관계가 까다로워 보이는 ‘세입자 많은 주택’이나 ‘낙찰자가 보증금 일부를 물어줘야 하는(경락인수) 물건’ 등을 고르면 거의 시세의 30% 이상 낮은 값에 주택을 장만할 수 있다.


 주택 고를 때 유의할 점
 

   경매는 싸게 사는 방법의 첩경이지만 초보자라면 위험이 곳곳에 도사리고 있음에 유의해야 한다. 값싸게 사는 만큼 알아둬야 할 점이 많다. 우선 경매투자의 핵심은 현장 확인이다. 현장을 둘러볼 때 서류에 나타나지 않은 권리와 물건분석을 철저히 하고, 공부(公簿)상 나타나지 않는 함정이나 문제점을 파악한 뒤 입찰해야 한다. 서류에 나타나지 않은 내용은 투자자가 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것이 가장 확실하다.


   또 시세파악도 입찰 전 반드시 조사해 봐야 한다. 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 한다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉하게 마련이다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 비교해보고 시세보다 최소 10% 이상 싼 값에 입찰해야 투자성이 있다.


   특히 주택경매에 있어 ‘명도저항’ 여부를 반드시 확인한 후 입찰해야 한다. 명도란 주택에 살고 있는 주인이나 세입자를 법에 따라 내보내는 것인데 간혹 강력한 저항에 봉착하는 수도 있다. 시골의 농가주택이나 전원주택, 독거노인 또는 소년소녀 가장이 거주하는 주택이라면 아무리 가격이 싸더라도 입찰을 자제하는 편이 낫다. 값싸게 주택을 산다 하더라도 남의 불행을 보고 웃는다면 너무 가혹한 일이다. 입찰하기 전 미리 주택을 방문해 점유자들을 만나보고 혹시 명도저항 여지가 있는 지부터 살펴보고 입찰해야 한다.


                                                                   메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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