거품 빠진 경매로 임대사업하기

2008-11-25 | 작성자 윤재호 | 조회수 20,599 | 추천수 391


 매월 고정적인 임대수익이 발생하는 부동산을 경매로 싸게 낙찰 받아 세를 준다면 일거양득인 투자처가 경매다. 임대사업의 특성 상 투자비를 아껴서 값싸게 경매로 매입하면 그만큼 투자수익이 높기 때문이다. 경매시장에는 임대사업용 부동산들이 대거 경매에 부쳐진다.

 오피스텔, 상가, 다가구, 단독, 소형공장까지 다양한 매물들이 전국에 한 달이면 수 천 건씩 공급된다. 주거용 소형매물은 70~80%, 상업·업무용 매물은 60~70%에 낙찰된다. 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을 때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰 받으면 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있다.

 소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건이다. 1억 원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 20~30% 낮은 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 40~50만 원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다. 오피스텔 임대사업을 할 경우에는 교통여건이 중요하며, 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다.

 상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다. 경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다. 상가의 경우 불황 여파로 거래가 활발하지 않다보니 감정기준이 낮다. 감정가를 시세로 판단하기보다 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정한 다음 2~3회 유찰 후 최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 최소 연 12~15%대의 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.

 도심 내 테마상가와 수도권 택지지구 내 근린상가도 눈여겨볼 투자대상이다. 동대문 ․ 남대문 일대 대형 상가 내 소형점포는 입지가 좋고 영업력이 활발해 수익률 15%대에 육박한다. 물론 유찰횟수도 2~3회 이상이라 시세 대비 30~40% 저가에 낙찰 받을 수 있다. 전문상가 아케이드상가는 경매시장에서 인기가 없어 유찰횟수가 잦다. 여러 번 유찰한 물건 중 입지와 상권이 양호하면 적극적으로 저가에 입찰해 수익률을 높이는 우량매물을 잡는다.

 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별, 호수별로 개별 분양했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 투자 유망종목이다. 특히 신도시 역세권의 1층 목 좋은 상가도 낙찰가율 70%를 넘지 않는다. 1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡당 분양가가 평균 1500만원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 500~600만 원 선에서 낙찰되기 일쑤다. 적은 돈을 들여 싸게 낙찰 받은 다음 세를 주면 연 15% 이상 수익을 얻는 게 어렵지 않다.

  실수요자는 꾸준한 입찰전략 세워야

 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 가장 중요한 투자 자세이다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다.

 어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70%에 낙찰되다가, 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.

 무조건 최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰 받을 수 있는 방법이다. 경매시장에서 믿지 못한 몇 가지 중에 하나가 감정평가금액이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이 저가에 낙찰 받을 수 있다.

 눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 노후아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 연립 다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황(現況)상 1층인 고지대 주택이나 상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.


■ 임대용 유망 경매물건 (단위 : 만원)

종별

소 재 지

면적

(㎡,평)

건축

연월

감정가

(최저가)

장소

(입찰일)

오피

스텔

노원구 월계동 509-1 씨앤미 925호

34(10)

01.11


12,000(7,680)

북부1계(12.8)

성북구 석관동 337-31 다솜 202호

24(7)

02.6


7,000
(5,600)

중앙7계(12.11)

광진구 구의동 589-10 구의아크로리버 2층 비203호

39(11)

04.3

17,700(14,160)


동부6계(12.22)

구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 102-1501호

79(24)

06.11


27,000(17,280)


남부9계(12.11)

고양시 일산동구 백석동 1330 브라운스톤일산 101동-308호

178(62)

05.9

65,000(41,600)


고양3계(12.11)

근린

상가

도봉구 창동 810 신창아파트 상가동 203호

42(11)

98.8


16,000(12,800)

북부6계(12.8)

고양시 일산서구 탄현동 37-35 현산프라자 107호

33(10)

04.12


16,000(12,800)

고양1계(12.9)

고양시 일산동구 백석동 1194 흰돌마을1단지 102동 복합상가 119호

33(10)

94.5


65,000(41,600)

고양3계(12.11)

용인시 기흥구 마북동 475-3 마북프라자 110호

48(14)

04.1


41,000(16,793)

수원8계(12.16)

의정부시 의정부동 494 센트럴타워 1층 A122호

39(12)

05.7


62,000(31,744)

의정17계(12.15)

                                                            (자료 : 메트로컨설팅 ☎ 765-0008)


 

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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