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경매 투자 전 알아야할 기본상식②

2008-10-22 | 작성자 윤재호 | 조회수 19,926 | 추천수 421
 

 경매부동산을 매입하려면 훨씬 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 중개업소를 통한 일반매매는 매매계약→잔금→소유권 등기이전→입주 과정을 거친다. 그러나 법원 경매는 공개 경쟁입찰→ 낙찰 → 매각허가결정(1주일) → 이해관계인 항고(1주일) → 소유권 이전 →명도(인도명령․소송) → 입주 등 일반매매에 비해 두 배 이상의 시간과 노력을 들여야 한다.


 싸게 사는 만큼 공을 들여야 우량 물건을 살 수 있는 것이다. 그러나 일반 초보투자자는 경매를 단순히 중개시장에서 사는 값싼 일반매물 정도로 쉽게 생각하는 경향이 있다. 특히 어떤 물건을 헐값에 샀다는 소문만 듣고 욕심을 내 입찰에 참여하는 수가 많다.󰡐묻지마 투자󰡑는 경매시장에서 왔다고 할 정도로 초보 투자자들이 극성(?)이다.


 그러나 경매시장을 이해하지 않고 투자에 참여하면 낭패를 보기 쉽다. 이렇게 경매가 위험한 것은 권리분석의 함정에 있다. 등기부등본 상 권리분석만 대충하고 경매에 뛰어들었다가 입찰 보증금을 포기해야 하는 경우가 다반사다. 매각 잔금을 다 냈어도 권리조사를 잘 못해 추가로 수 천 만원을 물어줘야 하는 경우도 흔하다. 되도록 법적 하자 여부가 의심스러울 경우 반드시 전문가에게 자문을 구하는 것이 무엇보다 중요하다.


 "돌다리도 두드려보고 건너라"는 격언은 경매시장의 중요한 투자 교훈이다. 다음 몇 가지는 지난 번 글에 이어 경매에서 반드시 알아둬야 할 기본상식을 정리했다.


 여섯째. 사전에 경매대금 납부계획을 세우라 = 싸다고 알려진 게 경매시장이지만 대금 지불 계획 없이 될 대로 되라는 식 입찰이 성행한다. 입찰 보증금 10%만 있으면 누구든지 입찰에 참여할 수 있기 때문이다. 그러나 경매는 입찰 보증금 10% 외 통상 1개월 이내에 90%를 일시불로 납부해야 한다. 일반매매처럼 분할 납부나 중도금이 없기 때문에 자칫 납부기한을 놓치면 낙찰물건을 포기해야 하는 수가 있어 유의해야 한다.


 일곱째. 수익성 분석부터 선행 되야 = 경매물건은 취득에 따른 제 세금과 함께 추가비용이 많이 드는 편이다. 취득에 따르는 각종 세금 외에도 이사비, 체납관리비, 명도소송비와 세입자 위로금 등 의외의 추가비용이 들 수 있으므로 예상되는 비용을 넉넉히 계산한 후에 낙찰 받는 게 좋다.


 여덟째. 입찰 전 현장답사는 필수 체크사항
= 경매 투자의 핵심은 현장확인이다. 현장을 둘러볼 때 서류상 나타나지 않는 권리와 물건분석을 철저히 하고 자칫 공부(公簿)상 나타나지 않는 함정이나 문제점을 파악한 후 입찰해야 한다. 서류 상 나타나지 않는 내용은 투자자가 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것이 가장 확실한 방법이다.


 아홉째. 입찰장의 사소한 실수도 피하라 = 입찰장에서의 정확한 입찰표 작성, 입찰 보증금 부족 확인 등 사소한 실수를 주의해야 한다. 만약 하나라도 게을리 하거나 소홀히 하면 낙찰자체 성립이 안 돼 낙찰이 바로 취소된다. 경매는 국가기관인 법원의 매각과정이기 때문에 엄중하고 투명하게 진행된다. 사소한 실수는 치명적인 손실을 입을 수 있다.


 열째. 여러 매물 충분히 검토 후 입찰 = 경기 침체 여파로 경매물건수가 크게 늘어나고 매물 공급량은 꾸준하게 증가하고 있다. 낙찰 욕심 때문에 조급증을 가지고 한 물건 만 집중하기보다는 유사 우량매물 여러 개 중 가장 괜찮은 매물을 고른다는 마음으로 투자해야 한다. 한 물건 만 고집하다 시세보다 높게 낙찰 받아 손해를 보는 초보 투자자들이 의외로 많다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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