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투자성 높은 계획관리지역 투자 노하우

2008-09-24 | 작성자 윤재호 | 조회수 25,544 | 추천수 481
 

 최근 MB정부가 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 관리지역을 쉽게 개발하겠다는 계획을 발표하면서 투자자들의 계획관리지역 토지에 부쩍 관심이 모아지고 있다. 개발이 거의 불가능한 그린벨트 토지를 해제하려면 당연히 개발이 가능한 용도인 계획관리지역으로 먼저 토지를 분류해야 한다. 개발 가능한 용도로 땅이 바뀌면 땅값은 자연스레 오르기 마련이다.


 땅은 개발가능성 여부에 따라 투자성이 확연히 결정된다. 투자를 결정하려는 땅이 공적 규제가 강화돼 논이나 밭농사만 짓도록 규제하거나 용도변경이 쉽지 않다면 땅값은 오를 리가 만무하다. 그러나 시골에서 농사나 짓던 별 볼일 없던 땅이 대지나 공장용지 또는 아파트용지로 개발이 허용된다면 돈방석 앉는 땅으로 탈바꿈할 수 있다.


 요즘 토지시장은 대변화의 과정을 겪고 있다. 2004년부터 국토이용계획 변경과정을 거치면서 예전의 준농림지가 없어지고 대신 관리지역으로 지정한 후 토양․입지․활용가능성 여부를 따져 보전․생산․계획관리지역의 용도로 분류하고 있다. 관리지역 세분화 과정에서 생산․보전지역은 토지규제를 엄격하게 정해 놓았지만 계획관리지역으로 분류하게 되면 개발가능성이 높아져 땅의 가치가 급상승하게 됐다.


 투자가치 높은 땅 '계획관리지역'


 따라서 토지투자자들은 계획관리지역으로 지정된 땅이나 지정 가능성이 높은 땅에 선별 투자에 나서고 있다. 보전․생산관리지역은 개발이 거의 불가능한 땅이다. 보전지역은 자연환경과 산림보호, 녹지공간 확보 등 보전이 필요한 땅이고, 생산지역은 농업․어업․임업 생산의 관리가 필요한 곳으로 지정하는 구역이다. 위 지역은 개발 가능성이 불투명해져 토지의 활용도와 가치가 떨어져 가격상승을 기대하기 어렵다.


 그러나 계획관리지역으로 분류되면 각광 받는 토지로 바뀜과 동시에 땅값이 치솟게 된다. 땅의 개발가능성이 높아지면서 몸값도 덩달아 올라간다. 또 토지개발 시 규모 초과에 제한을 강화하던 연접개발 제한도 대폭 풀려 개발이 훨씬 용이해졌다. 공시지가가 20~30% 상승하고 실 거래가격은 두 배 이상 상승한다. 지구단위계획 수립 시 200%까지 용적률이 완화돼 아파트와 1․2종 근린생활시설 등이 들어설 수 있게 돼 가격이 올라가는 것이다.

  

 토지의 분류 과정에서 개발이 가능한 용도로 바뀌면 노다지가 되는 것이 바로 계획관리지역이다. 현재 전국 토지는 구조조정(?) 과정을 겪고 있다. 지자체마다 땅의 용도를 조정하는 관리지역(옛 준농림지․준도시) 세분화 작업을 2008년 안에 마무리한다는 계획이다. 일부 수도권의 파주․양주․김포지역은 세분화과정을 마쳤다. 이들 지역의 계획관리지역으로 분류된 땅의 가격은 천정부지로 올랐다.


 땅의 개발과 보존의 가치에 따라 용도가 나눠지다 보니 땅값의 희비가 교차될 수밖에 없다. 관리지역 땅 주인들의 이해가 얽히면서 민원이 발생해 세분화작업이 지지부진한 상태다. 주민 반발로 인해 수도권 7개 지자체만이 관리지역 세분화작업을 마친 상태다. 따라서 여전히 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 지역 땅에 투자자들이 기웃거리는 것은 당연한 현상이다.


 대도시 인접한 소규모 '농지' 유망


 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 토지를 고르려면 지정요건과 함께 지정된 곳의 특징을 이해해야 한다. 계획관리 용도로 지정하는 이유는 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있어 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 지역, 도시편입이 예상되는 지역, 자연환경을 고려해 제한적으로 개발을 허용하는 지역 등을 관리하기 위한 목적이다.


 따라서 현재 토지의 이용현황이 상수원 보호구역이나 면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지, 하천에서 가깝거나 고속도로 인터체인지와 멀리 떨어진 농지나 임야는 거의 보전․생산관리지역으로 지정될 가능성이 높다. 관리지역 내에서 개발행위 허가를 받은 땅이라도 부지가 좁거나 가구 수가 적어도 마찬가지다. 그러나 건축물이 많고 건축허가가 난 땅, 도로변과 근접한 대규모 공장, 시가화예정지구, 리조트 건설 예정부지, 군사협의가 완료된 토지, 개발진흥지구 등은 계획관리지역으로 편입될 확률이 매우 높다.  


 입지가 안 좋아도 땅의 가치가 올라가는 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅을 고르려면 몇 가지 체크포인트가 필요하다. 이런 땅은 기존 개발지나 고속도로 IC 등 공공편의시설과 가까운 땅, 경지정리 비율이 10% 미만이고 대도시와 인접한 농지, 취락지구나 대로변과 근접한 농지를 잘 선정하면 돈 되는 땅으로 바꿀 수 있다. 또 관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용, 형질변경, 지자체나 군부대로부터 개발행위 허가를 얻는 땅도 개발확률이 훨씬 높다.


 초보자가 계획관리지역으로 지정될 땅을 선정하는 데는 어려움이 많다. 부동산 서류를 봐도 용도지역 란에는 관리지역만 표기돼 예상되는 용도를 알아내기가 쉽지 않다. 이럴 때는 주민공람 등으로 관리지역 세분화의 윤곽이 드러난 땅을 고르거나 주민공람 중 민원을 제기해 재조정 중인 땅을 찾아내 투자성을 판단하고 결정하면 된다.


 땅 주인이나 중개업자의 말만 믿고 계획관리 지정을 예상하고 매입했다가 생산․관리지역을 묶여 낭패를 당할 수 있다. 지자체의 개발에 대한 밑그림을 먼저 살피고 공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 확인해야 한다. 다음에는 지자체 담당공무원이나 지자체 앞에서 토지 설계나 용도변경 자문을 해주는 토지개발 업체, 설계사무소 또는 해당지역 토지컨설턴트로부터 용도변경 가능성 여부를 자문 받아 투자를 결정하는 것이 안전하다.  

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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