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경매, 법원서류만 믿었다간 낭패

2008-09-07 | 작성자 윤재호 | 조회수 20,733 | 추천수 479
 

 경매에서 믿지 못할 세가지는 ‘감정가’와 ‘경매정보지’, ‘입찰물건명세서상 임대차 현황’이라는 말이 있다.

통상적으로 경매 사이트에 가면, 임대차관계와 등기부등본상 권리 분석, 세입자 점유관계, 주변 물건의 낙찰 사례 같은 풍부한 경매 정보가 같이 있다. 경매 정보 외에 알짜 정보를 같이 얻을 수 있어 유용하다.

 주택경매의 경우 세입자관계 조사를 위해선 주소지 관할 동사무소를 방문해 ‘주민등록 전입세대 열람신청서’를 발급 받아야 한다. 경매에 부쳐졌다는 증빙서류(경매정보지, 등기부등본)를 첨부해 신청하면 ‘주소별 세대열람 내역’을 발급해준다.

 현 거주자의 세대주 성명과 전입일자, 거주상태 등을 열람해 세입자의 거주상황을 알아낼 수 있고 그 내용을 기초로 권리순위를 따져 인수해야 할 세입자인지 아닌지를 확인할 수 있다. 주민등록법시행규칙 제12조2에 근거해 경매 참가자가 경매 참가를 위해 열람을 신청할 경우 누구나 열람할 수 있다.

 법원 비치서류 확인은 경매투자에서 중요한 절차 중 하나다. 경매관할 법원의 민사집행과 또는 입찰 당일 경매법정에 비치된 서류를 ‘매각물건명세서’라고 한다. 감정평가서 사본, 점유현황조사서, 매각물건명세서 같은 서류다. 입찰 당일 권리에 새로운 내용의 변동사항이 있는지를 파악해야 한다. 가끔 유치권이 당일에 신고돼 투자자를 곤혹스럽게 만들기도 한다.

 경매 투자에서 믿지 못할 세 가지를 꼽으라면 바로 ‘감정가’와 ‘경매정보지’, ‘입찰물건명세서상 임대차 현황’이다. 이들 세 가지는 입찰자가 참고만 하라는 뜻이다. 이는 나중에 변동될 소지를 갖고 있다는 말과도 같다. 예를 들어 특히 감정가는 항상 변동의 여지가 있다는 것도 알고서 투자하자. 경매절차는 복잡하다. 그래서 갑자기 이해관계자가 불쑥 나타나 입찰자를 식은땀 나게 한다.

 오로지 법원 서류 하나만 달랑 믿고 입찰했다가는 예상 밖의 권리변동 때문에 낭패를 당하는 일이 비일비재하다. 이는 경매 상식이다. 우선 그 서류상의 내용을 믿고 입찰하되 사전에 여러 정보를 취합해 크로스체크하는 것만이 불량 경매물건을 만날 확률을 줄이는 길이다.

 경매에서 돈 되는 물건을 찾으려면 먼저 경매서류 보는 법부터 익히고 그 정보를 바탕으로 반드시 현장을 방문해 정보와 다른 문제가 있는지 확인하자.

 더 정확한 정보를 얻으려면 경매 대상 주소지 관할 관공서 담당자를 만나 경매물건상의 하자 및 문제점을 확인해 보자. 담당공무원은 아무래도 그 물건에 정통한 경우가 많다. 더 나아가 현장이나 관련자로부터 개발 및 호재 정보를 얻어낸다면 경매투자는 부자의 길로 가는 지름길이라고 단언한다.

 경매가 부동산을 값싸게 사는 지름길이라면 지름길을 찾기 위해서는 경매정보 얻는 법을 미리 배우고 이를 응용할 수 있어야 한다. 그래야만 남들보다 먼저 좋은 물건을 잡을 확률을 높일 수 있다.


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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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