가격 싼 경매에서 ‘수익형’ 부동산 고르기

2018-12-03 | 작성자 윤재호 | 조회수 357 | 추천수 7

부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 높다. 경매 대중화와 수요 증가로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다.

 

경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다.

 

고수익을 올리려면 경매 '틈새' 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경리모델링 과정을 거치거나 지하, 고층 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자.

 

   작게 쪼개거나 용도 변경하라

 

경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 단독주택은 원룸형 다가구나 상가주택, 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 골프장이나 구분 사무실 등으로 개조하면 연 10%가 넘는 고수익을 올리는 게 가능하다. 덩치 큰 부동산은 지역 수요에 맞게 잘게 나누거나 구분하는 방식으로 개조할 수 있다.

 

아이디어가 돈을 만든다. 경매의 비인기 종목인 상가를 소형 임대용시설로 바꿔 투자이익을 실현할 수 있다. 공급 과잉으로 수년째 덩그러니 비어있는 근린 상가 상층부를 감정가의 50~60% 선에 낙찰 받아 지역 여건에 맞게 원룸텔이나 고시원으로 개조할 수 있다. 공급이 넘쳐나 임차인이 없어 수년째 공실로 방치됐지만 유동인구가 넉넉해 임대사업을 하기엔 적당한 매물은 경매시장에 꾸준히 공급되고 있다.

 

죽어가는 부동산에 생명을 불어넣는 용도 업종변경을 목적으로 한 투자기법은 다양하게 경매투자에서 접목할 수 있다. 일반 투자자들이 거의 외면하거나 쳐다보지 않는 신도시 내의 지하 소형상가를 감정가의 절반 값 수전에 낙찰 받아 창고, 사무실로 바꿔 재임대에 성공한 사례도 있다. 업종 변경을 위해 경매 투자에 나설 때는 입찰 전 철저한 시장조사와 지역 상인의 꼼꼼한 탐문을 통해 지역수요에 맞게 아이디어 살리기에 나서야 한다.

 

주택은 입지여건에 따라 상업 업무용 공간으로 개조하면 큰 비용을 들이지 않고 활용방안을 찾을 수 있다. 또 사무실이나 상가는 지역 수급에 맞게 개조해 고시원, 헬스, 병원, 비즈니스텔 등으로 바꾸면 임대용으로 부가가치를 높일 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 개보수하는 과정은 건물 구조를 바꾸지 않는다면 별 다른 절차가 필요 없다. 그러나 건물구조를 바꾸려면 시구청의 허가를 얻거나 동 주민센터에 신고를 해야 한다.

 

   눈높이 낮추면 예상 밖 고수익

 

수익형 부동산 대표 격인 상가 투자가 위기를 맞고 있다. 경매를 통해 싸게 낙찰 받아도 임차인을 찾지 못해 점포를 비워두는 사례가 늘고 있다. 상가 공급은 늘어나는 반면 대형업체로 쇼핑수요 이탈, 온라인 구매 확산 영향으로 자영업자들이 퇴출되면서 상가 수익률이 급감하고 있다. 목 좋은 상가를 낙찰 받아도 신규 임차수요는 빠른 속도로 수그러들어 상가가 공실로 남는 경우가 허다하다. 수익률이 떨어져 경매 상가의 투자대상이 좁아지고 있다.

 

상가를 경매시장에서 찾을 때는 번듯한 도심 대로변 상가나 신도시 1층 상가는 낙찰가가 90%를 웃돈다. 오히려 급매물로 사는 것이 훨씬 싸게 먹히는 경우도 허다하다. 눈높이를 조금 낮추면 시세의 절반 값에 낙찰 받을 수 있는 것이 상가 경매물건이다. 입지와 상권조사를 통해 상세력이 B~C, 근린상가 상가 중 2~3층 도로변 상가, 지대 높은 곳의 지하상가 등을 검색하다보면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.

 

주거환경이 열악한 지역 내 재건축, 뉴타운, 재개발사업이 진행되는 시장 지하상가는 틈새형 장기 수익성 투자 대상이다. 사업승인 전에 상가를 낙찰 받으면 아파트와 알짜 상가 수십 평이 나오는 조합원 자격을 얻을 수 있어 꿩 먹고 알 먹는상가로 변신한다. 정비사업 초기의 상가들이 낙찰 후 본격적으로 재래시장 재개발 또는 주상복합 상가 등으로 추진되면 조합원에게 지하의 대지 지분만큼의 상가로 배분되는 대박 상가로 변신한다.

 

서울의 상가와 오피스텔은 낙찰가가 비싼 대신 실제 수익률은 5%선에 불과하다. 그러나 매입가격이 낮은 수도권 외곽, 광역시 일대 중소 상가와 오피스텔 물건은 서울의 평균 임대율보다 높은 연 7~10%선을 육박한다. 서울에서 오피스텔 한 채 살 돈으로 지방에 투자해 더 높은 임대수익을 내는 경우도 늘고 있다. 굳이 가격 높은 서울을 고집하기보다는 수도권 외곽의 대학가나 지방 역세권 물건을 고르면 예상 밖의 수익을 거둘 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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