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지역 흐름을 읽으면 돈이 보인다

2008-06-26 | 작성자 윤재호 | 조회수 21,324 | 추천수 441
  
부동산가격의 등락 요인은 참으로 다양하고 복잡하다. 정부의 정책과 수급동향, 기대심리와 같은 핵심변수뿐 아니라 경제성장률, 물가, 금리기조와 같은 거시지표까지 여러 가지이다. 그러나 요즘 부동산시장은 지역별, 개별 종목별로 따로 움직이는 국지적인 양상을 띠고 있다. 시장 전체가 하나로 움직이기보다 지역과 개별재료에 따라 시시각각 바뀌고 있다.

토지나 건물을 매입하기 전 미리 지역부동산의 움직임부터 살핀 후 투자성을 판단하는 것이 투자실패를 줄이는 방법이다. 아무리 소문난 유망지역이라도 수요가 충분해야 고부가 상품으로 개발해 이익을 남길 수 있어서다. 개인 투자자도 투자할 지역 내 부동산시장의 움직임을 읽어내면 투자성을 가늠할 수 있다.

현재 부동산시장은 전반적인 약보합세를 유지하면서 지역에 따라 국지적인 가격상승세를 띄고 있다. 이런 판세에서는 미리 유망지역을 고르는 안목과 함께 전반적인 시장분위기를 먼저 파악하는 방법을 택해야 한다. 개발업자들이 현장에서 투자의 감(感)을 잡는 방법과 ‘발품’을 통해 지역 내 ‘재료의 힘’을 파악하는 방법을 소개한다.

부동산 담보대출 증가 - 빚 얻어 부동산을 장만하려는 수요가 꾸준하게 늘면 지역부동산은 상승조짐이라고 봐야 한다. 부동산 담보대출이 늘면 자산의 가격이 올라가기 마련이다. 부동산경기의 확장과 축소는 부채의 움직임과 연관성이 높다. 지역 부동산담보대출 증가율은 향후 지역 부동산가격의 상승요인으로 작용한다.

담보대출 규모 증가 추이를 확인하려면 지역 금융기관 담보대출 담당자나 대출창구 직원, 법무사 · 등기공무원 등을 통해 확인할 수 있다. 개발 호재지역 안에는 은행지점이 속속 생겨나고 대출 관련 플랜카드가 늘어나는 것만 봐도 알 수 있다.

이동식 중개업소 출현 - 이동식중개업자인 떴다방이 등장하기 시작한다면 지역 부동산의 성적이 좋아지고 있다는 징조다. 떴다방 출현은 지역 부동산의 투기를 부추기고 특정상품을 독식해 투자열기를 과열시키는 부정적인 전조이지만 일면 좋은 분양성적의 징조이자 가격상승의 조짐이다.

떴다방은 돈 냄새를 맡는 동물적인 감각으로 돈 되면 어디든 가서 가격이나 프리미엄을 올려놓는다. 따라서 지역 내 떴다방이 곳곳에 파라솔을 펴기 시작한다면 원인과 이유를 먼저 살펴볼 일이다. 분양하는 건설사 입장에서는 떴다방 출현을 낙관적인 분양성적의 조짐으로 보고 속으로는 쾌재를 부른다.

외지인의 발길이 잦다 - 통상 호재가 많아 땅 값이 오를 만한 지역은 외지사람들의 발길이 잦기 마련이다. 중개업소에 외지 차량이나 고급 중형차가 갑자기 늘어난다면 부동산가격 상승조짐으로 파악할 수 있다. 한산한 수도권이나 지방에 개발(택지지구 등) 바람이 불면 통상 멀쩡한 산자락에 비닐하우스 공사장이 우후죽순처럼 생겨나기도 한다. 이는 분양권 보상을 노린 투기세력이다.

대규모 택지개발이 이루어진다는 공고가 나면 개발예정지에서 농사짓는 사람들은 아파트나 상가분양권을 받게 되는데, 농지와 달리 비닐하우스를 친 농지는 330㎡만 돼도 분양권을 받을 수 있어 이런 점을 노리고 일부 세력이 농지를 쪼개 비닐하우스를 짓고 분양권 장사부터 시작한다.

자본은 항상 움직이며 돈이 모이는 지역은 늘 외부에서 유입되는 투자자들의 수요가 더 많다. 도시인이나 외지사람들까지 발 빠르게 움직이며 욕심을 낼 정도로 호재가 예상되는 지역이라면 일단 투자가치가 있다고 봐야 한다. 외부자금의 유입 움직임이 예상되면 발 빠르게 움직여 돈 되는 부동산을 선점하는 것이 성공투자의 비결이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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