비전 있는 경매 부동산 고르는 방법

2018-01-11 | 작성자 윤재호 | 조회수 1,435 | 추천수 18

# 서울 송파에 사는 권 씨는 평범한 두 자녀의 엄마인 전업주부이다. 3년 전 지인을 따라 경매 법정에 갔다가 이제는 자칭 경매 중급 투자자임을 자부하고 있다. 권 씨는 개인사업을 하는 남편의 수입으로는 대학생 두 자녀의 학비도 부담스러워 돈 버는 방법을 찾던 중 지인을 통해 경매 투자에 나서게 된 케이스이다.


자본금 3억 원으로 그간 땅과 다세대·소형아파트 3건의 경매 물건을 낙찰 받아 세후 약 1억 원 정도의 투자수익을 올린 권씨. 최근에도 자주 경매법정을 찾아 입찰에 참여했지만 번번이 고배를 마셔야만 했다. 자신의 판단으로는 감정가 수준에 낙찰되는 금액으로 팔리는 데에는 달리 방법이 없었기 때문.


결국, 방향을 바꾸기로 했다. 다소 어렵지만 개발가능성 높은 지역 내 주택 경매 물건에 도전하기로 한 것이다. 입찰에 따르는 어려운 점은 친구의 소개로 알게 된 경매 전문 공인중개사로부터 도움을 받기로 했다. 그러던 중 경기 이천에서 진행 중인 경매물건을 발견했다. 택지개발예정지구로 지정된 곳 인근에 입찰 진행되는 주택 물건이었다.


대지 379, 건물 2502층 주택을 낙찰 받았다. 감정가는 18759만원에서 1회 유찰 후 13127만원까지 떨어진 상태였다. 권 씨는 개발지역이기 때문에 투자성이 충분하다고 판단해 감정가 수준으로 낙찰 받아도 수익을 낼 것으로 판단했다. 입찰 당일 8명이 입찰 경쟁을 벌여 감정가의 94%를 써낸 17755만원에 권 씨가 낙찰 받았다.


낙찰 받은 주택의 가장 큰 호재는 인근이 택지개발예정지구로 편입돼 있어 향후 발전성이 높아 보였다. 택지지구 내에는 배후 주거단지 5000세대를 조성하는 것을 물론 패션 물류단지와 군부대 숙소를 조성하는 미니 신도시급 개발지였다. 낙찰 후 호재에 힘입어 부동산 값은 꾸준히 올랐다.


권 씨는 4층짜리 상가주택을 준공해 세를 놓았다. 건축비는 약간의 대출을 얻어서 지역 수요에 맞게 저층은 상가, 상층은 주택을 들여 세를 줬다. 수도권이라 임대수익이 생각보다 많지 않지만 매월 들어오는 임대료로 대출이자를 갚고도 매월 230만 원의 수익이 발생하고 있다. 그간 인근 부동산에서 수차례 매각권유가 있었지만 택지개발이 완료되는 내년 말쯤이나 매각할 예정이다.


   지역 호재를 찾아 입찰 전략을 짜라


경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 사실 부동산 투자에 실패하는 사례가 의외로 많다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰해 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰 받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 이유는 멀리 내다보지 못하고 투자한 탓이다. 거액을 묻어야 하는 경매 투자에서 향후 멀리 내다보고 발전성 있는 부동산을 골라야 하는 것은 기본이다.


부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳 보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 경매 입찰에 나설 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용하는 것이 필수적이다.


경매 부동산의 경우 법원의 매각서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 현황조사서매각물건명세서는 기본적인 현황 자료로써 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역개발 청사진과 발전 가능성을 따져봐야 한다. 돈 되는 경매 부동산 투자 정보는 반드시 현장 조사와 개별 조사를 통해 눈과 입으로 직접 확인해야 한다.


   실수요자 늘어나는 부동산에 주목하라


발품을 들여 경매 물건을 답사하기 전에 기초적인 부동산 관련 자료와 통계를 손품을 들여 먼저 살펴야 하는 시대가 됐다. 국토교통부와 지자체는 부동산 관련 자료를 늘 업데이트하고 콘텐츠를 보강하고 있어 경매 투자에 필요한 다양한 개발 정보를 습득하기 용이하다. 중앙 정부의 국토·주택 정책은 경매 투자의 밑그림을 그리기에 유용하고 관심지역 지자체에서 제공하는 개별 정보는 경매 투자에서 치밀한 입찰전략을 짜는 데 유용하다.


경매 물건 중에서 최소 2~3년의 시간적 여유를 두고 개발 착공을 눈앞에 둔 개발지역의 소액 투자물건을 찾아내 투자하면 고수익을 올릴 수 있다. 한 곳에 큰 금액을 투자하기 보다는 1~2억 원으로 분산투자해 두는 것이 유리하다. 수도권 일대 토지거래허가구역에서 해제돼 토지 용도변경이 가능한 토지나 이용의무가 해제된 부동산도 유망한 경매 투자 대상이다. 토지나 소형 상가·주택 등에 2·3·5년 단위로 나눠서 묻어두면 효과적이다

 

인구가 늘고 주택보급률이 낮은 지역은 투자 유망한 경매 부동산들이 몰려 있다. 2~3년 연속 인구가 꾸준히 증가한 지역은 활발한 거래와 함께 가격 상승폭이 크다. 이들 지역 경매물건은 대기업 산업단지를 끼거나 소득수준이 높은 수요자들로 인해 부동산의 몸값이 높은 편이다. 또 인근 대도시보다 감정가가 낮고 개발 지역과 가까워 개발 잠재력이 높은 특징이 있다. 소형 부동산의 가치가 높아 소액투자가 가능하다는 점도 장점이다.


내 집 마련·교체·투자수요 등 ‘3대 수요가 늘고 있는 지역 내 부동산은 장기 경매 투자용으로 유망하다. 특히 신규 청약률이 1순위에서 마감되는 등 경쟁률이 높아지고 있다면 배후에 부동산에 대한 실수요자가 늘고 있어 기존 주택과 상가, 토지에 대한 인기가 높아지고 있다고 봐야 한다. 경매로 나온 주택 낙찰가율도 상승세를 타기 마련이다. 지역 내 실수요자들이 많으면 앞으로 거래가 잦아 부동산 가격의 상승을 기대할 수 있다.


멀리 보고 경매 투자에 나설 때는 충분한 탐색시간을 갖고 우량 물건 사냥에 나서야 한다. 경매 물건을 고를 때는 관심지역 내 공공기관 자료를 통해 1차 확인하고 다음에는 현장과 지자체 방문 과정을 거쳐야 한다. 입찰 1~2개월 전 대상 지역을 선정하고 개별물건 입찰 가능 리스트에서 검증된 몇 건을 선별해 내면 돈 되는 물건을 고르기 쉽다. 선뜻 마음에 드는 경매 물건이라도 나중에 서너 번 더 현장을 답사한 뒤 최종 결정을 내려야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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