경매 틈새 종목으로 투자 수익 올리기

2017-11-22 | 작성자 윤재호 | 조회수 1,359 | 추천수 37

  과열 경쟁물건 남는 게 없다

 

전셋값이 올라 전세난이 심각해지면서 그동안 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔 몸값이 천정부지로 오르면서 소형 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다.

 

경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 2회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 80%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기 종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 특수용도 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다.

 

수익형 부동산 = 1층 상가와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 안목과 아이디어로 경매 물건을 접근해보면 수익성 높은 물건을 만날 확률이 높다. 입지와 환경은 좋지만 허름하고 낡은 목욕탕 건물이나 모텔, 수도권 공장 등은 비인기 종목에 꼽힌다. 이런 종목을 값 싸게 산 다음 개보수해 실수요자에게 세를 주거나 최적의 상품으로 용도 변경해 활용한다면 고수익을 얻을 수 있는 기회를 잡을 수 있다.

 

수도권 경매시장에는 테마상가 내 소형점포 경매가 봇물을 이룬다. 대형 유통업체의 등장에 밀려 경쟁력을 상실한 점포들이 경매에 부쳐지고 있다. 특히 도심 테마상가의 경우 2~3회 유찰돼 낙찰가율은 50~60% 대까지 떨어져도 수요자를 찾기 쉽지 않다. 하지만 이런 구분점포도 호재가 있다면 얼마든지 수익창출이 가능하다. 건물 전체가 호텔, 유통점, 오피스텔 등 대형시설로 재활용 예정이라면 점포 소유자에게 개발이익을 함께 나눠야 한다.

 

단지 내 상가는 대표적인 수익형 경매 부동산이다. 수도권 일대에서 경매로 나오는 아파트상가는 입지와 상권이 열악하고 영업력이 저조해 꾸준히 경매시장에 공급된다. 낙찰가율은 70~80% 선을 보인다. 1층을 제외하곤 대체로 유찰이 거듭된다. 하지만 면밀한 상권·분석을 거쳐 절반 가격에 낙찰 받은 후 업종을 바꿔 세를 주면 충분히 상가를 활성화시킬 수 있다. 배달업이나 창고, 사무실, 학원으로 죽은 상가를 되살려 세를 줄 수 있다.


목욕탕이나 사우나로 이용됐던 근린시설도 틈새 종목이다. 고유가에 따른 운영·관리비 부담에다 경기침체로 손님이 줄어 경매시장에 대거 나오지만 입찰자들이 많지 없다. 목욕탕 운영은 다들 꺼리는 사업이어서 투자자들이 외면한다. 감정가의 절반에 낙찰 받아 사무실·요양원 등으로 리모델링해 재활용하면 수요는 넉넉하다. 개보수 비용을 감안해도 감정가 대비 저렴하게 낙찰 받으므로 투자부담이 적고 개·보수도 수월해 활용도가 높다.

 

   수익 상가, 공장 경매 노려볼 만

 

침체된 부동산 시장이 이어지면서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다. 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다.

 

실제로 부동산 침체가 장기화되면서 경매 시장에는 상가와 공장 등 매물의 공급이 크게 늘고 있다. 하지만 아파트 등 주택에 비해 투자자들의 관심을 끌지 못해 낙찰가율과 경쟁률이 저조하다. 수도권의 우량 상권 안의 상가 경매도 1회 정도 유찰해 감정가의 30% 저감해 입찰에 부쳐지는 상황이다. 굳이 경매를 통해 수익을 얻고자 한다면 고가에 낙찰되는 인기종목보다는 낙찰 성공률이 높은 틈새 종목을 노리는 것이 알짜 부동산을 잡는 비결이다.

 

단지 내 상가는 대표적인 수익형 경매 부동산이다. 수도권 일대에서 경매로 나오는 아파트상가는 입지와 상권이 열악하고 영업력이 저조해 꾸준히 경매시장에 공급된다. 낙찰가율은 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰된다. 1층을 제외하곤 대체로 유찰이 거듭된다. 하지만 면밀한 상권·분석을 거쳐 절반 가격에 낙찰 받은 후 업종을 바꿔 세를 주면 충분히 상가를 활성화시킬 수 있다. 배달업이나 창고, 사무실, 학원으로 죽은 상가를 되살려 세를 줄 수 있다.

 

숙박업소 경매가 인기다. 한 때 높은 운영수익을 보였던 모텔·여관 등 숙박시설이 도시 곳곳에 난립하다가 최근 경매시장에 나올 때는 1~2회 유찰이 기본이다. 낙찰가율은 60~70%선을 보이며 낙찰가가 하향 안정세를 보인다. 숙박업소는 투자금액이 높지만 권리분석이 용이하고 소유자나 임차인 중 한명이 점유하기 때문에 권리분석이 단순하다. 절반 값 수준에 낙찰 받아 시설물을 개보수한 후 운영하면 고수익 임대상품으로 탈바꿈이 가능하다.

 

수도권 임야는 경매시장에서 감정가의 20~30% 저렴하게 낙찰된다. 수도권 외곽의 경우 대지로 형질 변경할 수 있는 땅조차 20% 이상 저렴한 낙찰가에 새 주인을 찾는다. 임야는 다른 지목과 달리 활용가치가 높은 편이다. 토지의 리모델링(지목변경, 등록전환, 분할, 합병, 성토, 개발)을 통하면 지가 상승이 예상된다. 활용 가치가 높은 경기강원 경계의 철도부지 내의 야트막한 임야의 경우 공공기관들이 본격적인 민자개발 유치에 나서면서 땅값 상승이 예상되는 유망 투자 대상이다.

 

활용가치 없어 보이는 도로 경매물건도 외면 받는 투자 종목이다. 값싸게 낙찰 받아도 권리행사가 어렵고 건물을 짓거나 권리행사도 어렵다. 하지만 개발로 수용되는 도로라면 소액 재테크 용도로 유용한 투자처다. 활용가치 없는 사실상의 사도 중에서도 재개발지역 내에 위치한 경우 또는 90이상의 도로소유자에게는 아파트 분양자격이 주어진다. 택지개발지구 내에 위치한 도로는 시가의 절반 값 정도에서 보상이 이루어진다.

 

틈새 경매 종목에 입찰할 때에는 정확한 시세파악이 최우선 확인사항이다. 환금성이 떨어지는 틈새 종목의 경우 정확한 거래금액을 확인하기 쉽지 않아서다. 최근 유사매물의 거래금액을 확인하는 게 중요하다. 미리 현장을 방문해 위치와 유동인구의 동선 등을 잘 살피고, ·보수비와 임대 수익률 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 유사 시설의 임대수익을 비교해 확실한 수익률이 예상될 것으로 확신할 때에만 입찰을 결정하는 게 좋다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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