꼬마빌딩 값싸게 사는 방법이 따로 있다?

2017-09-26 | 작성자 윤재호 | 조회수 1,512 | 추천수 20

수도권 전역의 투자수요를 겨냥한 82대책의 영향으로 아파트 등 주택시장은 찬바람이 불고 있다. 하지만 수익형 부동산인 상가와 꼬마빌딩은 투자 수요가 늘면서 시장이 꾸준히 달아오르고 있다. 정부의 강력한 부동산대책 발표 이후 규제를 피해간 서울 인기지역과 수도권 일부 지역의 꼬마빌딩 등은 꾸준히 주목을 받을 가능성이 크다.


매매금액 20~30억 정도의 꼬마빌딩 매물을 1년여에 걸쳐 필자가 직접 찾아다녀 보았다. 공급은 한정돼 있는 대신 수요는 꾸준하게 늘어 몸값과 인기가 크게 올라간 상태였다. 최근 몇 년간 몸값이 최고로 올라간 상태에서 중장년층 수요자들이 가장 선호하는 투자종목으로 바뀐 상태였다. 거래 현장에서는 예비 은퇴자나 전문적 종사자들이 가장 많은 관심을 끌고 있었다.


꼬마빌딩은 실제 거래가는 높은 편이다. 건물주가 최초로 매물을 내놓을 경우 가격 수준이 시세보다 훨씬 높은 호가형태로 공급되는 게 일반적이다. 소형 건물의 일반적인 임대수익률은 약 4~5%에 불과하지만 매물을 내 놓은 건물주의 호가 개념에 따라 비싸게 부르려는 경향이 강하다. 건물주는 본인 보유 부동산에 대해 강한 집착과 프라이드가 강한 게 일반적이다.


하지만 수개월 이상 매수자가 나타나지 않으면 그 때부터 가격이 내려가기 시작한다. 처음에는 동네 큰 중개사무소에 매물로 내놓았다가 시장 반응이 시큰둥해지는 3개월이 넘으면 그때부터 동네 다른 중개업소를 찾아다니기 시작해 중개업소마다 매물이 다 알려지기 시작한다. 매물을 내놓은 지 3개월이 넘기 시작하면 임대인은 조급해 한다. 일부 임차인이 임대차계약의 해지를 주장하며 보증금 반환을 요구하기 시작하고, 서서히 상가 내 공실이 나오고 주변에 유사한 건물 매물이 나오기 시작하면 매매가는 급하락하기 시작한다.


   매물 많이 봐야 저가 매물 고른다


꼬마빌딩을 싸게 매입하려면 현지 공인중개사의 도움을 받아야 하는 건 필수사항이다. 중개사들은 단순히 시세보다 저렴하고 수익성 높은 매물을 찾아주는 데 그치지 않고 건물주가 말하지 않는 임대의 비밀까지 조언해주는 컨설턴트 역할을 한다.


또 찾고자 하는 건물이 시장 상황을 반영해 적정한 금액에 가격이 제시됐는지 역할을 한다. 주변에 여러 개 매물 중 비교분석을 통해 저가로 나온 상태를 분석해주는 게 임무이다. 임대수익률과 건물 상태, 발전 가능성 등 종합적으로 판단하는 역할을 한다. 따라서 실력 있는 중개사를 만나 되도록 다양한 매물을 많이 답사하고 조언을 얻는 게 투자전략이다.


그러나 투자금이 크다보니 개업 공인중개사의 농간도 다양하게 나타난다. 실제 거래 현장에서 중개사들의 매물 농간이 가장 심한 게 꼬마빌딩이라고 해도 과언이 아니다. 꼬마빌딩 매물의 특성 상 매물을 많이 갖고 있지 않다보니 입지와 상권을 따지지 않고 매도자와의 친한 관계로부터 나온 매물을 우선 소개하기도 한다.

 

의뢰 고객이 실제 투자할 사람인지를 알아보기 위해 가공 매물을 만들거나 진성 매물은 가장 나중에 소개하기도 한다. 인터넷에 공개된 매물 중 일부는 가공 매물이거나 투자금액보다 높은 매물을 미끼매물로 이용한다. 가짜 주소를 인터넷에 공개해놓고 빨리 현장을 오게끔 유도하기도 한다. 이런 매물들은 고객 확보용이며 실제 현장을 가보면 수익률이 낮거나 팔린 매물, 건물의 입지가 현저하게 안 좋은 매물이 대부분이다.


악성 매물일수록 강력 추천매물로 공개한다. 매물로 나온 지 1년 이상 됐지만 호가가 비싼 탓에 팔리지 않아 외면하는 매물로 내려앉기 전 중개사 입장에서 가장 먼저 처리하려 든다. 특히 매도인과 매수인으로부터 직접 의뢰받은 매물은 두 의뢰인으로부터 수수료를 함께 받는 일명 양타수수료를 챙길 수 있어서다. 이런 매물은 통상 수수료 한도액 0.9%를 다 받을 수 있거나 속칭 대두리도 챙길 수 있어 대부분의 중개사들이 선호한다.


주소를 알려준다면 현장을 가기 전 주변 매물 공급량이나 거래시세, 유사 매물 사례 들을 알아내고 몇 개 매물 비교분석을 해보고 답사해봐야 한다. 덩치 큰 고가 매물을 유도하기도 한다. 매매가가 비쌀수록 중개수수료가 높다보니 대출을 받아서라도 고가의 빌딩을 사도록 유도하기도 한다. 매물로 보여주는 건물이 이 지역에서 가장 좋은 매물이라고 과대포장(?)하기도 한다.


   급매물 잡으려면 발이 바빠야 한다


저가에 급매물 꼬마빌딩을 잡으려면 목표가격을 정하고 발품을 많이 팔아야 한다. 시장 상황에 따라 달라지지만 급하게 처분하는 건물은 통상 시세 보다 5~10% 저렴한 것이 일반적이다. 평소 발이 바빠야 좋은 매물을 잡는다. 관심 가는 지역 중개사무소 몇 군데를 정해 매수 의사를 전달하고 자주 연락하고 찾아보는 게 좋다. 단 중개업소마다 너무 많이 다니면 매수문의가 갑자기 많아진다고 판단한 건물 주인들이 가격을 높이거나 파는 것을 철회하기 때문에 목표 업소를 잘 선정하는 게 중요하다.


중소형 건물은 갑자기 오른 몸값 때문에 급매 공급이 귀한 것으로 알려져 있지만 사실 어느 곳을 가나 저렴한 매물이 꾸준하게 나온다. 의외로 매물을 많이 보다보면 현실은 다르게 시세보다 저렴한 매물이 눈에 띈다. 1년 동안 최소 100개 이상의 매물을 보고 요모조모 분석한다는 마음으로 찾아보면 급매물 찾기는 어렵지 않다. A~B급 상권 내 중소형 빌딩은 주변 시세와 비교해 지나치게 비싼 매물이 많지만 C급 이하 매물 중에는 정작 팔고 싶어도 새 주인을 찾기 어려운 게 꼬마빌딩이다. 매수 의지만 있다면 가격은 충분히 조정이 가능한 수준이다.


가장 손쉽게 싼 매물을 잡으려면 대출이 많은 급매물을 찾아내는 것이다. 통상 꼬마빌딩 소유주들의 재정상태가 좋다보니 등기부상 근저당 설정이 거의 없는 경우가 일반적이다. 하지만 빚잔치용 빌딩도 심심찮게 발견된다. 매물 소개를 받으면 가장 먼저 등기사항증명서를 열람해 근저당·가압류 등 하자가 얼마나 설정돼 있는 지 살피는 게 기본이다. 건물 가격 대비 50% 이상 근저당이 설정돼 있거나 가압류·압류 등이 설정돼 있다면 급매물일 가능성이 매우 높다.


등기부 상 근저당 등 하자 설정이 없더라도 건물 소유자가 고령이거나 건강 상 문제, 자녀 상속·증여와 관련이 있다면 저가에 급하게 매물로 내놓을 가능성이 높아진다. 특히 부도심 이면도로 상가건물의 경우 공실이 늘어나는 상태라면 급하게 처분하려는 매물이 상당수다. 상가 건물은 주택과 달리 경기의 영향을 많이 타는 탓에 상권 내 점포 공실이 늘어나는 시기에 급매물 공급량이 늘어난다. 게다가 건물의 경과연수가 오래되거나 주택보다 상가 비율이 많은 건물은 양도·보유세, 관리에 따른 비용이 많아 급매물 의뢰가 대부분 많다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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