Q. 경매 투자를 미리 해보고 싶은데 가능할까?

A. 누구나 경매 진행 과정을 미리 법원 입찰법정에서 지켜볼 수 있다. 절차는 어떻게 이루어지고 입찰서는 어떻게 써내야 하는지 공부하면 좋다. 또 어떤 부동산이 시세의 몇 %에 낙찰되고 어떤 부동산이 가격 경쟁력이 좋은지 파악할 수 있다. 부동산 경매장은 실전 투자가 이루어지는 곳이라서 초보자들이 감각을 키우는 데 좋은 체험장이다.

Q. 공매는 인터넷으로 한다는 데 혹시 모의입찰이 가능한가?

A. 공매는 인터넷 장터인 온비드에서 입찰한다. 컴퓨터 입찰에 경험이 없는 투자자를 위해 온비드 가상입찰인 ‘모의입찰’을 이용하면 공매 투자 간접 체험을 직접 할 수 있다. 24시간 입찰이 가능해 바쁜 직장인들도 투자 의지만 있으면 입찰에 참여할 수 있다.

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   ‘경매’ 미리 입찰장 찾아 간접 체험 도움

법원 경매장에 구경가보라. 남녀노소 실제 입찰하지 않는 사람, 경매를 공부하는 구경꾼도 경매 입찰장에 입장에 간접 체험할 수 있다. 보통 부동산 소재지 지방법원 경매장에서 입찰하는 데 일주일에 네 번 하는 법원도 있고 한 번만 진행하는 법원도 있다. 경매 물량이 많은 수도권은 자주 입찰하지만 지방은 적은 편이다.

경매 사이트를 통해 내 형편에 맞는 상가, 오피스텔 등을 골랐다면 실제 경매 법정에 가서 입찰을 통해 낙찰을 따내야 한다. 우리가 TV에서 보는 것처럼 경매사가 나와 손짓 발짓해가며 낙찰자를 선정하는 게 아니라 법원 경매는 서면입찰제를 시행한다. 경쟁자들끼리 서면으로 금액을 써내 최고가매수인에게 최종 낙점하는 과정을 택한다.

법원마다 다르지만 오전 10시 ~ 10시30분부터 집행관이 부동산 경매 개시를 알리는 선언을 한다. 입찰에 참여하려는 사람들이 법정 앞쪽에 비치된 물건명세서를 열람하기 시작한다. 이때부터 입찰장 맨 앞에 있는 입찰함에 물건 입찰봉투를 넣어 접수를 받는다. 입찰봉투는 입찰 법정 현장에서 누구에게나 나눠준다. 봉투 안에는 기일입찰표, 입찰보증금 소‧대 봉투가 들어 있다.

입찰표에 사건번호와 이름, 전화번호, 주민등록번호, 주소를 적고 입찰가격과 보증금액을 숫자로 적는다. 만약 본인이 직접 입찰에 참여하지 않고 대리인을 내세울 거라면 자신의 인감증명서와 인감도장을 대리인을 통해 법원에 제출해야 한다. 입찰서류를 작성할 때는 입찰 법정 내 기재대에 서류 작성 견본이 비치돼 있어 적힌 대로 쓰면 간단하다.

오전 11시10분 ~ 11시30분 입찰 마감시간이다. 마감시간에 입찰 종료를 알리는 방송이 울린다. 서류를 작성해 입찰봉투에 서류와 돈 봉투를 넣고 경매 집행관에게 제출하는 것으로 주사위는 던져졌다. 서류를 받은 집행관은 입찰봉투의 맨 윗부분인 번호표를 잘라주는데 이는 나중 입찰자를 불러줄 때 꼭 필요한 서류이다.

집행관들은 입찰 마감을 선언하고 제출된 입찰봉투를 사건번호별로 분류한다. 그리고 매각 부동산을 번호대로 불러주고 물건별로 경매에 참여한 사람들의 이름을 부른다. 그리고 그 자리에서 가장 높은 값을 쓴 사람을 최고가매수인으로 선정한다. 패찰하면 입찰 시 냈던 보증금은 그 자리에서 돌려받지만 낙찰되면 보증금은 바로 법원에서 보관한다.

입찰장에서는 자칫 실수를 조심해야 한다. 여러 실수 중에 입찰서류를 잘 못 쓰는 경우가 아주 많다. 동그라미 하나 더 써냈다가 ‘눈물’의 경매로 바뀌기도 한다. 입찰 가격란에 1억을 쓴다는 것이 10억을 써내는 경우, 입찰가격을 수정하거나 대리 입찰 때 위임장을 안 가져오는 경우 등 크고 작은 실수로 인해 입찰 자체가 무효 처리되는 경우가 많다. 경험 삼아 입찰 전 입찰 체험해보는 과정을 거치는 게 여러모로 유리하다.

   공매는 인터넷 ‘만물상’, 온비드 수시 방문하는 중요

경매와 공매의 관계는 형제로 비유한다. 경매가 형이라면 한국자산관리공사(캠코)의 공매는 아우라고 생각하면 된다. 공매는 인터넷 사이트 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 전자자산처분시스템으로 부동산을 매각한다. 경매는 법원의 현장입찰이지만 온비드 입찰은 안방에 앉아 컴퓨터로 입찰한다. 직접 경매법정에 나가 입찰서류를 써내는 법원 경매와는 또 다른 매각방식이다.

공매 입찰의 경험이 없다면 온비드 가상입찰인 ‘모의입찰’로 입찰 체험 경험이 가능하다. 모의입찰은 입찰서를 제출하고 입찰보증금을 송금하지 않게 되어 있다. 모의 입찰이 아닌데 입찰보증금을 납부계좌에 송금하지 않으면 법원경매에서 입찰 봉투에 보증금을 납부하지 않고 제출하면 무효가 되는 것처럼 공매에서도 자동무효 처리된다.

온비드 공매 입찰 일정은 월요일 10시부터 수요일 오후 5시까지 입찰 마감시한이다. 마감시한 전까지 입찰보증금을 입찰서상 가상계좌에 송금하면 입찰이 완료되고 결과 발표는 다음날(목요일) 11시 이후 온비드 홈페이지 상담 ‘입찰결과’ 메뉴에서 확인이 가능하다.

공매 입찰하려면 우선 온비드 회원으로 가입하고 은행이나 우체국에서 범용공인인증서를 발급받아야 한다. 내가 찾는 물건이 있는지 검색해 보고 꾸준히 검색하는 습관을 들여야 한다. 검색은 물건 종류별, 지역별, 가격대별, 의뢰기관별, 테마별 등 다양한 형태로 가능하다. 예를 들어, 상가나 오피스텔 입찰을 하고자 한다면 지역별로 검색해서 나온 물건 리스트 중에 내가 원하는 위치, 규모에 맞는 물건이 입찰하는 지 확인해본다.

입찰 기간은 온비드에서 정해 놓은 기간에 응찰해야 한다. 인터넷을 통해 입찰서 제출부터 보증금 납부까지 모든 입찰 절차가 가능하다. 응찰할 때는 입찰금액의 10%를 보증금으로 내야 하기 때문에 미리 돈을 준비해야 한다. 낙찰이 되면 7일 이내에 나머지 입찰금액의 90%를 납부해야 한다. 하지만 낙찰금액이 3000만 원을 넘으면 30일 이내까지만 납부하면 되고 분할 납부도 가능하다. 대금을 납부하지 않으면 낙찰이 취소되고 응찰할 때 낸 보증금은 돌려받을 수 없다.

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