경매 투자에 따르는 세금을 분석하라

경매로 부동산을 사고 팔 때 그에 대한 세금을 내야 한다. 당연히 내야 할 세금이지만 한 푼이라도 덜 내고 싶은 마음은 어쩔 수 없다. “모르면 다 내고, 알면 아낀다”는 말이 있듯이 경매 부동산을 언제 사고, 어떻게 파느냐에 따라 납부해야 할 세금 부담도 달라진다. 경매 부동산 사고 팔 때 알아두면 좋은 절세 방법을 살펴보자.

세금을 모르고 경매를 투자하는 것은 무기 없이 전쟁터를 나가는 것과 같다. 경매가 아무리 저가 매입하는 유리한 재테크이지만 싸게 사서 비싸게 팔면 거액의 세금이 발생해 수익률을 떨어뜨리기도 한다. 경매 투자 첫 출발 때부터 세금과 절세 관계를 알아두고 투자에 활용하는 게 유리하다.

경매로 싸게 낙찰 받으면 부동산을 내 앞으로 이전해야 하는 데 이때 취득세가 발생한다. 경매로 인한 부동산 취득도 일반 취득세와 같이 취득세 과세 대상이다. 따라서 농지, 주택, 상가 등 경매 가액에 따라 취득세, 교육세, 농어촌특별세를 과세하고, 낙찰 받은 사람은 부동산을 등기 이전할 때 부동산 종류에 따라 낙찰금액의 최저 1%~4.6%의 취득세를 내야 한다.

다음에는 보유에 따르는 세금도 내야 한다. 만약 경매 받은 상가를 임대할 때는 사업 개시일부터 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 만약 사업자등록을 하지 않은 미등록기간에 발생한 수익에 대해서는 약 2%의 가산세를 부담하게 된다.

무주택자가 주택을 경매로 취득하여 임대할 때는 9억 원이 넘는 고가주택이 아닌 이상 임대소득에 대해서는 세금을 부과하지 않는다. 하지만 유주택자가 주택을 경매 받아 2주택이 되었고, 이를 임대할 때는 연간 임대료가 2000만 원이 안 되는 경우는 2016년까지 비과세되고 2017년부터는 14%의 세율을 적용받는다.

만약 경매로 매입한 부동산을 매각할 때 양도이익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 한다. 이때 취득가액은 경매 당시 낙찰 받은 금액이다. 경매 물건은 최고가 낙찰자가 본인 명의로 등기한 뒤 부동산을 매매해야 하는데, 낙찰자가 등기하기 전에 다른 사람에게 차액을 남기고 팔기로 했다면 이는 미등기전매에 해당하여 양도차액에 70%의 높은 세율을 내야 한다.

경매 물건을 1년 이내에 처분하는 경우에는 양도 차액의 50% 세율을 적용받는다. 2년 이내에 처분하는 경우에는 양도 차액에 40%(주택은 6~38%)의 세율을 적용받는 등 기간별로 양도세를 차등 적용받고 있다.

   매도 할 때는 절세 전략부터 수립해야

1가구에 2주택인 경우 두 채 중 먼저 파는 주택은 양도 차익에 대해 양도세가 과세된다. 하지만 일시적 사유로 2주택이 됐다면 양도세가 부과되지 않는다. 살던 집을 매도하기 전에 이사 갈 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우가 대표적인 예이다. 이때는 새로운 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 양도세가 과세되지 않는다.

3주택 이상 보유한 다주택자인 경우에 주택을 매각할 때는 양도 차익이 가장 작은 것부터 처분해 주택수를 줄여 나가는 것이 좋다. 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 처분해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 9억 원 이상의 주택은 1가구1주택이어도 비과세 되지 않는다. 만약 아파트를 10억 원에 팔았다면 9억 원을 뺀, 나머지 1억 원에 대해 양도세를 계산하게 된다.

오피스텔은 건축법상 업무시설로 간주되지만 실제 사용용도는 주거용으로 활용되는 게 일반적이다. 따라서 국세청은 실제 용도에 따라 사무실인지 주택인지를 판단해 세금을 매긴다. 오피스텔을 사무실로 썼다면 비과세 요건을 갖춘 기존 일반주택 한 채를 팔아도 비과세가 적용된다. 그러나 주거용으로 전입신고가 돼 있다면 오피스텔도 주거용 주택으로 간주된다.

경매로 농지를 취득하는 경우는 해당 농지가 세법상 본인이 경작하는 농지인지, 그리고 경작 기간에 따라 양도세가 달라진다. 직접 농사짓는 자경농지의 경우에는 경매로 취득 후 8년 이상 경작 후 처분하면 양도세의 100%를 감면받는다.

주택을 살 때 배우자 등 두 사람 명의(공동 명의)로 취득하는 방법도 절세 기법 중 하나이다. 종합부동산세는 개인별로 소유 주택의 공시가 6억을 초과할 경우만 과세하기 때문에 분산으로 인한 절세효과를 거두고, 처분단계에서는 2년 이상 보유한 후 매도하면 개인 기본공제가 적용돼 양도세가 절세된다. 특히 양도소득세가 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 체제로 운영되는 상황에서 공동명의 각자에게 개별 과세되면 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

세금은 살아있는 생물과도 같다고 한다. 오늘 적용된 규정이 내일이면 다르게 바뀔 수도 있는 게 세금 분야이다. 세법은 다양한 특례와 예외조항으로 매우 복잡하다. 세금 고지가 결정되면 다시 되돌릴 수가 없기 때문에 세금이 발생하는 시기부터 미리 준비하는 것이 절세효과를 높이는 비법이다.

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