수익형 부동산 투자의 새 동향과 투자 전망

2016-11-02 | 작성자 윤재호 | 조회수 7,862 | 추천수 99

  상가 거래 활발, 오피스텔 주춤

2016년 최대 호황을 맞았던 수익형 부동산시장은 2017년에도 인기가 계속 이어질 것으로 보인다. 정부의 규제로 주택시장의 전반적인 조정 양상이 예상되는 가운데 내수시장 부진과 금리조정 가능성이 높아져 수익형 부동산시장에 유동자금들이 계속 몰려들 것이라는 전망이 우세하다. 다만 수익형 부동산의 인기가 몇 년간 계속되면서 공급도 지속적으로 늘어나 일부 지역에서는 공급과잉에 따른 부작용을 낳고 있으며 이는 수익률 하락으로 이어지고 있다.

상가 거래가 활황세를 탈 것으로 점쳐지는 반면 오피스텔 거래는 완만한 하락세를 유지할 것으로 보인다. 2000년대 초반까지 인기 투자처로 꼽혔던 오피스텔은 최근 과잉공급으로 수익률이 대폭 떨어졌다. 실제 2002년 오피스텔 연간 임대 수익률은 전국 평균 8%대에 달했으나 이후 꾸준히 떨어져 2016년에는 5%대까지 떨어졌다. 임대수익률이 지속적으로 하락을 기록하고 있는 데도 매매가격은 꾸준히 상승하면서 수익률은 하락하는 기현상을 보이는 추세다.

오피스텔 수익률이 이전에 비해 줄어 든 것 외에도 공급물량 급증이 수익률을 떨어뜨리고 있다. 오피스텔 입주물량은 최근 4년 연평균 39000실로, 직전 4년 평균보다 약 4배가량 급증했다. 이에 따른 부작용으로 오피스텔 임대수익률은 내리막길을 걸으며 최저 수준에 머물렀다. 또 임대과세 불안감까지 더해져 오피스텔 투자 인기가 예전만 못한 상황이다. 여기에 중도금 대출 보증건수 제한까지 더해지면 오피스텔 시장은 위축세로 돌아설 가능성이 매우 높다.

   단독주택 리모델링 등 수익형 투자 바람 불 듯

소형아파트 임대사업도 수익형 부동산의 또 다른 대안상품으로 부상할 것으로 보인다. 전용 50~60m² 소형 아파트와 아파텔은 투자금 대비 임대 수익률이 낮은 편이지만 상가 등 상업시설에 비해 안정적이며 매각차익도 기대할 수 있어 장년층 투자자로부터 인기를 끌 것으로 보인다. 도심·역세권에 위치한 3~4억 원대의 경우 임대수익과 매각차익을 함께 기대할 수 있고, 신규 분양 상품이나 매매 상품 역시 인기를 끌 것으로 보인다.

12인 가구의 전세난 해소를 위해 도입한 도시형생활주택 등 원룸 시장은 인기가 수그러들 전망이다. 2014년 이후 공급이 줄고 있지만 단기간 대량 공급이 이루어지고 주변 기간시설 부재로 주거환경이 불리한 탓에 투자가치도 덩달아 하락하고 있다. 또 규제강화·주차장 부족문제 등의 영향으로 세입자 유치 경쟁이 치열해져 임대료 하락과 함께 공실률도 높아지고 있다. 경쟁상품인 오피스텔이 연간 수만 실씩 공급되면서 도시형생활주택은 투자 상품으로서의 가치가 점차 떨어질 것으로 예상된다.

중소형 빌딩과 상가주택 같은 꼬마빌딩 거래 시장은 수요자들의 선호도가 점차 떨어져 약보합세를 보일 것으로 전망된다. 2016년 물건 품귀현상을 빚었던 때와는 달리 금융 규제, 금리 인상 등 대내외 다양한 변수가 시장에 영향을 줄 가능성이 높다. 그간 빌딩 시장 가격이 지나치게 오른 데다 투자금 대비 수익률 저조에 기인하여 급매 시장 위주로 시장이 형성될 것으로 보인다. 게다가 '김영란법' 시행으로 빌딩의 주요 임차인들의 내수 경기 위축 국면을 맞으며 빌딩 거래량이 감소할 것으로 보인다.

외국인 렌탈하우스나 창고, 물류센터 등 틈새 수익형 상품도 주목 받을 전망이다. 외국인 수요가 풍부한 주한미군, 외국인 학교·기업 등이 밀집한 도심이나 수도권 등에서 아파트·오피스텔, 레지던스 등을 깔세로 줘 투자금 대비 10% 이상의 선납 수익을 올려 수요자들로부터 인기를 끌고 있다. 또 온라인 및 모바일 상거래 시장이 급팽창하면서 창고·물류센터의 임대 수익률은 연 7~10%에 이르러 자산가들로부터 투자가 확산되는 분위기다.

기존의 허름한 단독주택이나 상가를 리모델링해 수익형 부동산으로 활용하는 수요도 늘 것으로 보인다. 특히 단독주택과 사무실 리모델링 바람이 거세게 불 것으로 보인다. 원룸·상가 임대사업을 하면서 내 건물주 내 집 마련이 가능하다는 장점이 부각되고 있어서다. 그동안은 상권 주변에 있는 준주거지 내 단독주택 위주로 리모델링이 진행됐다면 얼마 전부터 일반·전용 주거지역 주택으로 리모델링 사업이 확산되는 분위기이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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