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가치 있는 부동산을 찾는 노하우

2008-05-28 | 작성자 윤재호 | 조회수 23,430 | 추천수 411

 부동산 투자에 성공하려면 먼저 부동산의 미래가치를 발굴해 내 선점해야 한다. 남보다 한발 앞서 미래가치를 찾아내면 값싸게 부동산을 장만할 수 있고 선점의 효과로 인해 성공확률을 크게 높일 수 있다. 그러나 이러한 간단한 법칙이 실제 투자일선에 응용할 때는 말처럼 쉽지 않을 뿐더러 초보자가 처음부터 미래가치를 찾아내는 일은 쉽지 않다.

 경험 많은 고수들은 투자의 첫 단추를 맞게 꿰는 기술을 나름대로 터득하고 있다. 실전 고수들은 미래가치를 찾는 방법이 오히려 단순하다. 거시적이고 광역적인 미래가치보다 먼저 부동산 현장의 개별요인을 찾아 분석하는 것부터 시작한다고 보면 틀림없다.

 물론 임장(臨場) 전 공적장부와 지역 호악재를 먼저 살핀 후 바로 현장답사를 통해 투자대상지에서 미래가치를 발견하는 공을 들인다. 현장을 주의 깊고 꼼꼼하게 관찰∙조사, 탐문해 개별요인부터 체크리스트를 가지고 분석한다. 투자 전 충분한 시간을 들여 탐문과 조사를 반복해 혹시 투자에 따른 위험성은 없는지 가장먼저 조사한다. 그런 연후에 개발 가능성과 허점을 찾아내고 값싸게 매입할 매물을 추적한다. 고수들이 실전에 활용하는 미래가치 찾아내는 노하우를 알아보자.

  음지가 양지될 곳을 찾아라 - 호재가 이미 반영된 지역 내 부동산은 시세가 오를 대로 올라 더 이상 가치상승을 기대할 수 없다. 신도시 ․ 택지지구, 재개발 ․ 재건축, 뉴타운사업으로 이미 발표 난 곳은 투기꾼들이 한번 훑고 지나간 곳이다. 따라서 먹을 것이 거의 없다. 간혹 소문들은 초보자들의 왕래가 빈번하지만 수익성은커녕 실익은 거의 없다. ‘소문난 잔치 먹을 게 없는’ 실속 없는 투자방법이다.

 고수들이 논하는 ‘양지’바른 부동산이란 기존의 수도권 중 재개발 가능성 있는 낙후지역이나 재건축 지역, 인구유입이 많은 시 승격 지역, 대학과 기업 이전이 물망에 오르는 곳, 도시가 팽창되어 확대 일변도에 있는 수도권 외곽도시에 돈을 묻어야 한다고 말한다. 바로 이곳이 미래가치를 높일 수 있는 부동산시장의 블루칩이다. 
 
  흠집 있는 곳에 돈이 숨어있다 - ‘벌레 먹은 사과가 더 달다’는 말이 있듯이 성공 투자자들이 관심을 기울이는 부동산은 약간 흠집(?) 있는 부동산이다. 겉모습이 번듯하고 잘 생긴 부동산도 거의 남는 게 없다. 실제 도심의 번듯한 상가건물의 임대수익이 외곽의 알짜 부동산과 비교해 수익률이 별반 차이가 나지 않는 경우와 같다. 경매물건 중 권리와 물건관계가 깨끗한 물건은 한 번에 수십 명이 경쟁을 벌여 시세수준에 낙찰되는 것과 같다.

 겉과 속에 약간의 흠집이 있다면 누구든 투자를 망설인다. 즉 푹 꺼진 땅이나 용도변경 가능성이 있는 주택, 법정지상권 또는 유치권 신고가 된 경매물건 등을 싸게 산 다음 하자를  풀어낸다면 차익을 올릴 수 있게 된다. 흠집 있는 부동산은 초급매 또는 저가에 매입할 기회가 많고 사는 사람 위주로 가격을 조정할 수 있다. 흠집이 있어도 더 달콤한 부동산으로 전환할 지식과 안목을 키운다면 수익을 극대화시킬 수 있다.

  건물보다 땅의 가치를 따져라 - 투자에서 최우선적으로 따지는 것이 건물의 현재 상황을 살피는 것이다. 외관이 노후화되고 가치가 없어 보이면 초보자들은 처음부터 투자대상에서 제외시킨다. 대인관계에서 첫인상으로 판단하는 것과 마찬가지로 투자대상 부동산이 실속 없을 것으로 단정 짓는다. 그러나 부동산의 가치는 건물이 아니라 땅에 있다는 점을 중시해야 한다.

 건물은 철거하면 그만이지만 토지의 활용가치는 무궁무진하다는 점에 주목해야 한다. 실제 베테랑 토지 업자는 부동산을 살 때 토지의 용도부터 먼저 살핀다. 개발업자가 용지부, 설계부, 개발 분양부 업무를 혼자서 척척해내야 수익성 높은 부동산을 잡을 수 있다. 투자대상을 선정할 때 땅의 가치를 알아보는 안목과 건물이 깔고 있는 토지의 활용성을 미리 점치면 투자의 반은 성공한 것이나 다름없다.

 서류와 현황이 다른 부동산을 골라라 - 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 하는 게 부동산 공적서류이다. 서류검토에서 투자성이 없다고 판단되면 지레 포기하기 십상이다. 그러나 성공투자자들은 경험과 직감력을 발휘해 실제 이용상태가 차이 나거나 현황이 다른 느낌을 받으면 바로 현장부터 달려가 내용을 파악해 낸다.

 지적도나 감정평가서에 맹지로 표기돼 있으나 실제 길이 있거나 현황 상 건축 가능한 부동산도 어렵사리 발견할 수 있다. 공부 상 지목이 대지인데 맹지로 표기돼 있어도 현장을 가보면 도로가 있거나 과거에 도로가 있었다고 보면 틀림없다. 또 타인 소유의 토지가 접해 있는 맹지라도 토지사용 승낙서를 받을 수 있거나 현황 상 도로가 콘크리트 포장 이상의 견고한 도로라면 건축에는 별 문제가 없다. 현황도로에 의해 건축이 가능한지 미리 지자체로부터 확인해 보면 된다. 요즘은 현황도로를 중시해 건축허가를 내준다.

  용도를 찾아 역발상으로 접근하라  - 공실율이 높아 가격이 저평가된 상가주택이나 도로 없는 땅을 싸게 사들여 재테크로 활용하는 실전 전문가들도 있다. 부동산의 위치와 주변 현황을 살핀 다음 허점을 발견한 다음 활용가치가 충분하다면 이를 이용해 투자가치를 높인 후 매도하는 전략을 세운다. 토지는 도로확장 여부를 따지고, 주택이나 상가는 최근의 트렌드와 입지에 맞는 임대 상품으로 만들어 일정기간 세를 주고 비싸게 되판다. 리뉴얼을 통해 임대수익을 높였기 때문에 매수자는 쉽게 찾을 수 있다.

  50m 맹지라 해도 토지를 활용하는 데 지장이 없는 가족묘지나 수용 ∙ 공유지분 토지 등으로 계획한 다음 실수요자를 찾아내 고가에 매도하는 전략을 세운다. 막힌 땅이어서 쓸모없는 땅이라도 길을 새로 낼 수 있다면 땅과 건물의 가치는 천정부지로 오를 수밖에 없다. 현장의 여러 주변상황과 접근성을 살피고 역발상으로 접근한다면 돈을 만드는 일은 어렵지 않은 일이다.

  시세가 제대로 형성됐는지 살펴라 - 미래 투자성 있는 부동산이란 앞으로 가격이 오를 부동산이기도 하지만 현재가치가 저평가된 부동산이라고 볼 수 있다. 현재 가격형성이 낮게 잡혀 있다면 제대로 가격형성이 안된 원인을 찾아내고 매입 후 가격을 높일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 현재 부동산 가격이 주변 개발에 따른 개발압력 여파로 가격상승이 이어질 것이라면 저평가된 시점에 매입하는 전략을 세우는 것도 방법이다.

 지하철 ∙ 경전철 ∙ 철도 ∙ 도로 등 향후 몇 년 내 새로 개통 예정지역 내 허름한 농가주택과 임야, 나 홀로 아파트는 호재반영이 안 돼 가격형성이 낮다. 큰 지도를 펼쳐 예정지의 밑그림을 그린 다음 투자유망 대상지 부동산을 직접 선별해 보면 미래가치가 추측된다. 그런 다음 값싸게 나온 매물을 찾아보자. 매도자의 특수상황(이혼∙사업부도∙사망 등)을 이용한 급매물과 경∙공매 물건을 저가로 매입하면 가치를 극대화시킬 수 있다. 주식투자는 ‘타이밍의 예술’이고 부동산투자는 ‘거래의 예술’이라는 말이 있듯이 얼마나 매도자와 잘 협상해 값싸게 매입하느냐에 따라 부동산의 미래가치와 투자성은 달라진다.

 아는 만큼 힘이 되는 것이 부동산투자 상식이다. 미래가치 있는 부동산을 찾아내려면 최소 3개월 이상 투자대상지를 분석하고 시장 동향과 분양정보, 정부의 부동산 정책을 읽을 수 있어야 한다. 불필요한 부동산 정보가 넘쳐나기 때문에 꼭 필요하고 정확한 정보를 골라내는 안목을 갖춰야 한다.

 단지 모양이 좋고 도로가 넓어 겉모습이 번듯해 보이는 부동산이더라도 실제 사람이 몰리지 않는 소외지역의 부동산은 가치가 떨어져 가격은 저평가될 수밖에 없다. 미래에 사람이 몰릴 지역의 부동산을 찾다보면 ‘개천에서 용이 날’ 부동산을 어렵지 않게 찾아낼 수 있다. 미래가치 있는 부동산을 고르려면 충분한 시간을 할애해 투자 대상지를 철저히 분석해야 옥석을 고를 수 있고 투자우량 매물을 잡을 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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허렌버핏 2008-05-29
항상 올려주시는 컬럼 잘 읽고 있습니다.
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