경매 특수물건의 함정에 빠지지 않는 법

2016-04-27 | 작성자 윤재호 | 조회수 6,295 | 추천수 146

남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 곳이 경매시장이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다.

특수물건 같은 위험해 보이는 물건에 대한 예리한 분석과 동시에 발품을 많이 팔아야 수익이 보장되는 레드오션이 되어가고 있는 셈이다. 경매는 ‘운칠기삼(運七技三)’의 말로 표현할 수 없는 고도의 정밀성이 요구되는 투자처이다. 대충 값싸 보이는 물건에 입찰했다 자칫하면 보증금을 날릴 수 있기 때문에 운에 기대를 거는 것은 금물이다. 100% 자신의 실력과 분석력으로 우량물건을 선별해 낙찰 받을 수 있어야 투자에 성공할 수 있다.

   현장 답사해 매수인 ‘인수’ 권리 체크

특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수할지를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매우 중요하다.

말소기준권리보다 앞서 등기된 가처분이나 가등기 물건은 경매 투자자들이 입찰을 꺼리기 일쑤다. 낙찰 후 등기부 상 말소되지 않고 매수인이 그 권리를 인수해야 하기 때문이다. 경매 사이트는 여러 변수나 사항을 반영하지 않고 자동권리분석 상 ‘인수’ 권리라고 표기한다. 사이트 매물란에 빨간 글씨로 ‘인수해야 할’ 가처분·가등기만 보면 지레 겁부터 집어먹는다. 그러나 진짜 고수들은 이런 매물을 반값 이하에 낙찰 받아가기 일쑤다.

선순위 가처분이 등기된 물건이 경매신청이 된 경우 법원에서는 경매신청을 접수하되 본안소송의 결과가 나올 때까지 경매절차가 중지되는 것이 일반적이다. 선순위 가처분 등기가 있는데도 경매 진행된다면 가처분 설정시기가 오래된 경우이다. 이미 권리의 시효가 만료돼 사실상 효력이 없어 말소신청의 대상이 된다. 현장 방문과 추가조사를 통해 사건 당사자 탐문과 임대차 및 점유관계, 각종 인수사항 등을 확인한 후 입찰을 결정하는 게 좋다.

위장임차인 있는 물건의 현장 조사는 대체로 정형화돼 있다. 한 주택에 여러 명이 세 들어 살거나 임차인의 이름이 채무자와 유사하다면 가짜 임차인일 가능성이 높다. 감정가와 근저당 금액, 주변 전세금액에 비해 현저하게 전세금이 높거나, 관리비고지서의 명의인이 다르다면 의심해볼 필요가 있다. 직접 세입자와 이웃집을 방문해 탐문하고 금융권으로부터 무상거주확인 각서를 썼는지 미리 체크할 필요가 있다. 기본적인 것을 꼼꼼히 점검한 후에 위장임차인을 압박해 협상을 이끌어 낼 수 있다.

   ‘미공시’ 권리, 세밀한 현장조사 필수

유치권 있는 물건은 점유형태, 피담보채권의 종류와 금액, 이해관계자들의 주장을 조사해 진정한 유치권 여부를 체크해야 한다. 점유사실이 없거나 경매개시일 이후 점유사실을 밝혀낸다면 유치권 부존재 내용을 밝힘으로써 저가에 낙찰 받을 수 있다. 또 진입로, 도로문제, 주변 시세와 수용 여부 등 직접 그 부동산을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고 꼼꼼하게 대처하면 훨씬 싼 가격에 낙찰 받아 고수익을 챙길 수 있다.

법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나만 매각하고, 하나는 매각 제외된 물건으로 투자 위험성이 높아 입찰을 꺼리는 대상이었다. 하지만 현장조사와 탐문을 거치다보면 의외로 고수익을 낼 수 있다. 건물등기부 유무에 따라 건축물대장과 무허가건축물관리대장 또는 건물분재산세과세대장으로 건물이 언제 지어졌는지 여부에 따라 성립 유무가 갈린다. 또 원주민과 이장을 만나 건물 건축 여부를 확인해보면 지상권 성립 여부를 파악할 수 있다.

경매물건의 현장조사에 임할 때는 답사 전에 체크리스트를 작성해 사전준비가 필요하다. 법원에서 비치한 '현황평가서'와 '감정서'를 참고해 중요 내용들을 토대로 조사목록을 만들면 차이점을 쉽게 판단할 수 있다. 답사 시에는 공적서류와 함께 현황의 일치 여부를 살펴야 한다. 서류와 실제 상 차이점을 발견하는 게 현장조사의 기본이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함여부도 확인해야 한다.

특수물건은 수익이 높은 만큼 일반 물건보다 투자 위험성도 크다. 경매 초보자라면 현장답사 후 이해관계인들과 충분한 협상을 통해 적은 비용으로 합의해 법률적인 문제를 극복할 수 있을 때 입찰에 나서야 한다. 충분한 시간을 할애에 현장조사에 나서 등기부에 드러나지 않은 숨은 함정을 찾아내야 예상치 못한 손해를 방지할 수 있다. 1~2차 답사가 끝난 후에는 현장을 방문해 부동산의 투자가치와 함께 입지여건 등을 최종적으로 살피는 것이 좋다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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