전세난 속 경매 아파트로 내 집 마련하기

2016-04-19 | 작성자 윤재호 | 조회수 4,589 | 추천수 114

  1~2회 유찰 아파트 증가, 인기 ↑

한 때 ‘콧대 높던’ 서울·수도권의 브랜드 아파트들이 경매시장에 주요 물량으로 공급되면서 경매법정이 뜨겁게 달아오르고 있다. 호경기 때 무리한 대출을 받아 아파트를 투자목적으로 사뒀다가 부동산 경기침체와 금리 상승을 견디지 못해 법원으로부터 강제매각 처분되면서 경매시장의 인기 투자대상으로 떠오르고 있다.

서울 강남권과 수도권 버블세븐 지역의 주요 아파트 경매물건이 입찰에 부쳐지는 각 경매장에는 매주 1~2회씩 경매 입찰이 부쳐진다. 한번 경매가 진행되면 200~300명이 경매 법정을 채우며 높은 관심을 끈다. 1~2회 유찰된 인기 아파트의 경우 보통 10여명 안팎의 투자자들이 길게 늘어서 장사진을 치기도 한다. 경매를 통해 아파트를 값싸게 사면 투자가치가 있을 것으로 판단하기 때문이다.

정부의 각종 부동산규제 완화와 함께 인기지역 아파트가 바닥을 찍었다는 심리가 확산되면서 집 값 상승을 기대하는 실수요자들이 중소형 아파트 투자에 가세하면서 경매시장이 반짝 활기를 띄고 있다. 1회 이상 유찰해 감정가의 70~80%대 경매물건은 보통 10명 이상이 몰려 낙찰가율 80~85%를 보이며 부동산 침체기에도 불구하고 경매 아파트의 인기를 실감할 수 있다.

연초를 넘기며 경매 아파트는 다소 주춤한 양상이다. 일부 인기지역 아파트를 빼고는 낙찰가율과 경쟁률이 하락 추세다. 또 지난해와 다른 점이 발견된다. 여러 번 입찰한 경우 경쟁률이 치열하지만 경매결과는 예상 밖으로 ‘싸늘’한 편이다. 80% 초반에 낙찰되고 평균 경쟁률은 5~6대 1에 불과한 경우가 늘고 있다. 감정가가 낮은 상태에서 2회 유찰됐거나 수요자들로부터 인기가 높은 중소형 아파트에만 10명 이상이 몰려 치열한 경쟁률을 띈다.

사람들이 많이 몰려도 가격이 올라가지 않는 것이다. 간혹 입찰자 간 경쟁률이 치열한 경우는 감정가가 시세를 반영한 상태에서 2회 유찰됐거나 중대형 아파트 중 2회 이상 유찰된 경우이다. 이때는 10명 이상이 치열한 경합을 벌인다. 최근의 부동산시장 침체기를 반영해서인지 낙찰가는 2회 가격을 넘지 않는 경우가 대부분이다. 입찰자들이 가격 쓰기에 신중하고 보수적으로 낙찰가격을 계산한 후에 입찰을 결정하고 있다.

   시간차 공격으로 ‘값싸게’ 낙찰

유독 경매시장에만 수요자들이 넉넉한 이유는 ‘헐값’ 낙찰에 대한 기대감 때문이다. 인기지역에서 급매물로 나오는 아파트 중 경매 낙찰가만큼 가격이 떨어진 아파트는 찾기 어려운 상황에서 한 푼이라도 값싸게 아파트를 장만하려는 투자자들의 발걸음이 빨라지는 것이다. 따라서 투자 타이밍을 한 템포 늦춰 잡고 느긋하게 경매시장을 관망하며 적정 투자시기를 노리는 것이 바람직하다.

인기지역 경매 아파트에 투자할 때는 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 필요하다. 처음부터 무리한 가격을 써내 입찰하기보다는 낮은 값으로 여러 번 입찰하는 전략을 세워야 한다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 최고가격을 써낸 사람에게 낙찰자로 결정하는 과정이다 보니 타이밍과 운도 어느 정도 필요하다.

어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 60% 선에 최저가격으로 낙찰되다가, 다른 날은 90%에 낙찰되기도 한다. 따라서 최소 5회 이상 꾸준하게 낮은 값으로 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.

1회 이상 유찰한 아파트를 중심으로 입찰물건을 선정하는 것이 바람직하다. 감정가가 낮더라도 신건(첫 입찰) 경매 아파트는 추가 경비를 감안할 때 당분간 가격 메리트가 없다. 이사비, 체납관리비 등 아파트 낙찰 후 투입되는 필요적 추가경비는 만만치 않다. 1회 이상 유찰된 아파트는 가격의 거품이 충분히 빠져있는 상태이므로 최저가에서 약간의 금액을 더 써내 입찰하면 시세보다 저렴하게 매입하게 된다.

다만 2~3회 유찰된 아파트는 경쟁이 치열해 낙찰가가 1~2회 유찰된 최저 가격선까지 높아지는 경우가 왕왕 있다. 아파트를 좀 더 낮은 값에 낙찰 받으려면 요령이 필요하다. 수요가 많은 대단지나 인지도 높은 아파트만 고집하면 경쟁이 치열해 높은 값에 낙찰 받을 수 있어 가격 경쟁력이 떨어진다. 실거주목적이라면 비역세권, 중소 규모 단지, 비 브랜드, 주상복합 아파트나 나 홀로 아파트를 고르는 게 낫다.

실제 낙찰 결과를 보면 지역 랜드마크 아파트는 비수기라도 낙찰가율은 75% 선을 상회한다. 그러나 인지도가 낮은 아파트는 70% 선에서 낙찰되는 게 경매시장이다. 누구나 사고 싶은 아파트보다 입찰을 망설이는 아파트일수록 낙찰가가 10~20% 정도 낮다. 입찰 가격은 당분간 보수적으로 결정하고 낙찰 받아야 경매투자에서 성공한다. 입찰장에 투자자들이 몰린다고 분위기에 휩쓸려 높은 값에 낙찰 받을 필요는 없다. 냉정한 자세로 저가 사냥에 나서야 한다.

   급매가 살펴 저가 낙찰 받아야

현재 경매시장에 나오는 아파트는 지난해 반짝 가격 상승기에 감정가가 매겨진 경우가 대부분이다. 따라서 올 하반기나 연말 아파트에 입찰할 때는 유찰횟수를 따지기보다 감정가가 현재 시세와 얼마나 차이가 있는지를 보고 1~2회 정도 유찰된 매물을 골라야 저가매입을 할 수 있다. 간혹 과다 평가된 물건이 공급돼 싸게 낙찰 받았지만 실제로는 시중의 급매가 수준에 낙찰 받는 우를 범하는 사례도 종종 발생한다.

아파트 경매에서 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 내 아파트의 평균값을 정해 10~20% 정도 남을 때만 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 한 후 가격을 보수적으로 잡은 다음 입찰해야 한다.

자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 인기지역의 경우 주택담보 대출시 적용되던 DTI 규제가 여전히 남아있다. 값싸게 인기지역 아파트를 낙찰 받았지만 서울·수도권의 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 있다.

경매 법정에 꾸준히 사람이 몰리고 있지만 경매시장의 활성화가 본격화됐다고 보기에는 이른 감이 있다. 따라서 조급하게 입찰을 결정할 필요는 없다. 올 연말과 내년 초까지 물량은 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다. 낙찰가율의 보합세와 물량은 늘어나는 호기는 계속 이어질 것이므로 조급증을 가지기보다 시장을 꾸준히 지켜본 후 입찰을 결정해야 한다. 가격이 싸지 않다면 공격적이고 섣부른 아파트 경매투자는 삼가야 한다.

  값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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