비인기 ‘틈새’ 경매 물건으로 수익 내는 법

2016-03-18 | 작성자 윤재호 | 조회수 6,192 | 추천수 122

수익형 부동산 경매의 투자 열기가 뜨겁다. 수십억 상가 건물 경매 입찰에 20~30명의 경쟁자들이 몰리는가 하면 50㎡ 남짓한 소형 상가 1층의 입찰경쟁률이 20대 1을 보이며 감정가를 넘어 낙찰된다. 아파트상가와 근린상가, 오피스텔, 상가주택도 낙찰가율이 70~80%에 육박한다. 경매시장의 대중화로 과거와 같은 시세차익을 기대할 수 없는 상황이라 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 가격 싼 월세형 부동산 경매가 각광받고 있는 것이다.

실수요자와 투자자들까지 모여드니 이제 경매를 통해 수익형 부동산을 싸게 낙찰 받기가 쉽지 않다. 초보자들이 쉽게 접근하는 아파트상가와 오피스텔은 경쟁이 치열해져 낙찰가를 높이 써야하다 보니 예전만큼 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 고가 낙찰로 이어지는 상가나 오피스텔과 같은 고전적인 투자종목에서 한 발짝 벗어나 틈새 임대수익을 올릴 수 있는 투자대상을 찾는 것이 훨씬 이익이다.

수익형 경매 부동산 중 고수익을 올릴 수 있는 것이 바로 ‘비인기’ 틈새 임대상품이다. 임대시장에서 아직 덜 알려져 있으면서 꾸준히 임대수익을 올릴 수 있는 테마형 종목들이다. 알짜 수익을 얻으려면 경쟁이 적은 틈새종목에서 수요가 넉넉한 부동산을 고르는 게 투자전략이다. 철저한 입지·상권 분석, 전문가의 조언과정을 거쳐야 승산이 있다. 시야를 넓혀 틈새 임대수익용 경매 종목에 대해 알아보자.

   고급 임대주택 · 농촌 주택 틈새 종목 ‘부상’

경매에는 상가 등 임대형 상업시설 말고도 다양한 수익형 상품들이 매각 물건으로 나온다. 소액 투자용이면서 아파트 못지않게 인기가 있는 종목은 바로 중소형 빌라 경매물건이다. 한 달에 약 3000건의 물량이 쏟아지고 낙찰가율은 평균 70% 안팎이다. 전셋값이 치솟고 월세 임차인들이 늘면서 투자금 대비 수익률이 아파트보다 두 배 이상 높고 수요도 넉넉하다. 요즘엔 전세금이 부르는 게 값이라 싸게 빌라를 사서 반(半)전세 주는 게 돈이 된다.

국내 체류 외국인을 상대로 한 고급 임대주택도 경매시장에서 뜨고 있는 유망 상품이다. 국내 체류 외국인수가 170만 명을 넘어서면서 서울 강남과 한남동·이촌동 등 외국인 주택 수요가 많은 곳에 단기체류 외국인을 상대로 아파트·단독·고급빌라 등을 경매로 싸게 사서 고수익 임대수익을 거두는 수요자들이 늘고 있다. 외국인들은 대개 ‘깔세’라 해서 1~3년 치 임대료를 한꺼번에 내기 때문에 연 10% 이상의 수익을 기대할 수 있다.

수도권과 지방의 농촌 단독주택도 인기 있는 투자용 상품이다. 경매를 통해 20~30% 저가에 낙찰 받아 펜션부지나 농촌체험 숙박시설, 주말주택으로 세를 주려는 수요가 늘고 있다. 투자금액은 5000만~1억 원 안팎으로 지목 상 대지(집 지을 수 있는 땅)를 매입하면 부동산의 활용도가 다양하다. 투자를 외면하는 볼품없는 폐가라도 자동차 진입이 가능한 도로를 끼고 있어 접근성이 좋다면 전원주택 신축이 가능할뿐더러 나중에 환금성도 양호하다. 

캠코의 국유부동산도 주목해볼 만한 저가 실속 투자처다. 국가 소유의 상가나 오피스텔, 토지를 공개매각으로 매입하거나 대부(임대)할 수 있다. 특히 대부용 부동산의 경우 국가와 계약을 체결한 후 사용하는 것으로 일반 임대와 달리 보증금과 권리금 없이 대부료만 내고 사용할 수 있어 초기 비용이 저렴하다. 낙찰가가 경매 수준으로 저렴한데다 압류나 근저당 등 복잡한 권리관계가 없어 초보자도 쉽게 매주 한차례 입찰에 참여할 수 있다.

   지식산업센터 · 창고로 안정적 수익 창출

과거 공장으로만 알려졌던 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 최근 들어 업무용 빌딩처럼 임대 수익용으로 활용이 가능하다는 점이 알려지면서 인기몰이를 하고 있다. 경매로 싸게 낙찰 받아 높은 임대수익을 얻는 틈새종목으로 알려지게 된 것이다. 경매에 부쳐지는 지식산업센터는 물량이 한정적인 반면 수요가 꾸준히 늘면서 경매에 나오면 1회 유찰 후 바로 낙찰된다. 평균 낙찰가율이 80% 수준에 달하고 입찰경쟁률은 4대 1 수준이다.

경매 지식산업센터는 고층 대형건물인 데다 업무빌딩에 비해 임대료와 관리비가 저렴해 중소기업들이 사옥용으로 많이 찾는다. 경기 침체로 지식산업센터를 매입하기보다 반전세를 찾는 수요가 늘어 통상 은행금리 3배 이상의 임대수익을 거둘 수 있다. 중소기업 육성 정책에 따라 일반인의 임대제한 규제가 폐지된 데다 짭짤한 임대수익과 함께 생산시설로써 취득세, 재산세 등 각종 세금 감면 혜택도 덤이다. 

창고와 물류센터 임대도 불황을 적게 타는 임대상품으로 꼽힌다. 기업이 생산한 제품을 보관해주고 연 단위 임대수익을 거두는 데 지역마다 다르지만 연 8~10%대의 수익을 거둔다. 경매에 부쳐진 창고의 평균 감정가는 5~10억 원대이며 낙찰가율은 70% 수준이다. 최근 온라인과 홈쇼핑시장이 커지면서 5년 이상 장기 임대 계약이 늘었다. 장기 계약에 따른 안정적인 임대수익을 기대할 수 있고 계약 기간이 길수록 공실 가능성이 낮은 장점이 있다.

틈새 임대부동산으로는 숙박업소, 공장, 휴게소, 패션몰, 주유소에서부터 허름한 목욕탕·찜질방까지 다양하다. 허름하고 노후한 건물은 개보수 과정을 거쳐 수익형 상업용 건물로 용도 변경과 개조가 가능하다. 대체로 고가의 테마용 건물이 여러 번 유찰된 후에 낙찰되기 때문에 가격이 싼 대신에 투자의 위험도 상존한다. 되도록 잘 아는 종목이거나 입찰 전 업계 전문가로부터 자문을 받고 투자에 나서는 것이 바람직하다.

임대 부동산은 대중적인 투자대상이 아니기 때문에 체크해야 할 사항이 많다. 법원 감정가와 현황조사보고서만을 믿고 고가에 낙찰 받는 것은 위험하다. 수익형 부동산은 최소 1~2회 유찰한 부동산이더라도 개별성이 강한 탓에 시세를 파악하기 어렵고 임대수익률을 검증하기 어렵다. 철저한 입지·상권 분석과 임대료 예측이 투자의 핵심이다. 유동인구나 동선, 수급상황 등의 상권분석의 기초를 통해 보수적으로 가격을 써내 낙찰 받는 게 중요하다.

   값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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