수익형 상가 잘 고르는 비결

2008-05-21 | 작성자 윤재호 | 조회수 19,711 | 추천수 462


  분양상가는 신중할수록 좋다

부동산 투자자들이 가장 선호하는 상품은 수익성 부동산이다. 최근 언론과 부동산전문가들이 이구동성으로 추천하는 상품이 바로 ‘상가’이다. 정부의 부동산 안정대책의 직접 규제대상에서 제외돼 최대 안전지대이자 틈새종목이라고 호들갑을 떨고 있다.

그러나 상가투자만큼 위험한 투자대상도 없다는 것을 잘 모르고 하는 말이다. 말이 고정적인 월세 받는 상가이지 사실 투자 리스크가 가장 큰 종목이라고 해도 과언이 아니다.

고정적인 월세수익을 얻는다는 말에 현혹돼 평생 모은 돈과 은행돈을 합쳐 상가를 분양 받았다가 임차인을 찾지 못해 수년 째 관리비만 내고 있는 상가투자자들이 의외로 많다. 목 좋은 대형 상가 내 소형 점포를 2~3억 원대 금액에 분양 받았다가 장사가 수년째 안 돼 결국에는 경매 처분돼 헐값에 팔려 나가는 상가들이 수두룩한 현실이다.

상가는 물론 목 좋은 곳에 위치해 있어 분양 받은 후 주변 상권이 활성화된 다음에는 고정적인 월세수익과 함께 프리미엄까지 챙길 수 있는 대표적인 수익성 부동산이다. 소형 상가의 경우 지역상권의 변화에 따라 짭짤한 임대수익을 챙기기도 한다. 그러나 요즘 분양하는 상가는 대체로 분양가가 비싸고 영업상태가 좋지 않아 수익률이 크게 떨어진 상태다.

불리한 영업환경이 가장 큰 이유다. 지역경제의 위축에 따른 자영업 붕괴와 대형 할인점 출점으로 중소형 상가 영업력이 크게 떨어져 있다. 앞으로도 영업환경 개선은 쉽지 않아 악재가 도사리고 있다. 고분양가 탓에 임차인 맞추기가 쉽지 않아 빈 상가로 남아있는 경우가 허다하다. 임대수익도 5~6%대에 불과하다. 따라서 안정적인 수익이 보장되는 상가를 고르는 게 최대 관건이다.

상가에 투자할 때는 분양방식의 장단점을 먼저 검토해야 한다. 투자방식에는 기존 상가를 매입하는 방법과 일정 기간 임대료를 내고 상가를 빌리는 임대분양과 토지와 건물이 계약자 앞으로 소유권이 넘어오는 등기 분양으로 나뉜다. 기존상가 매입은 이미 영업성을 검증받은 상태여서 프리미엄이 높지 않다면 안전한 투자대상이다.

상가 분양방법에는 공개경쟁입찰, 내정가 공개추첨, 수의계약이 있다. 영업환경이 좋은 상가일수록 공개입찰이 많은 데 높은 가격을 써내는 입찰자가 최종 낙찰된다. 아파트 단지 내 상가는 공개경쟁입찰 방식이 많고, 근린상가나 도심테마상가 등은 수의계약 방식으로 분양한다.

공개경쟁입찰의 경우 입찰현장의 과열 분위기에 휩쓸려 터무니없는 가격을 써내는 초보 투자자가 많다. 이러한 경우 높은 분양가 때문에 후회하는 수가 많으므로 적정한 분양가인지 미리 주변 중개업소에 들러 예정가에 대해 자문을 구하는 것이 바람직하다. 선착순 수의계약은 상권형성이 불리한 입지가 많으므로 상권 특성, 입지에 맞게 적정한 분양가에 분양받아야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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