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경매 vs 급매 투자 뭐가 나을까?

2015-11-05 | 작성자 윤재호 | 조회수 8,756 | 추천수 126

# 지난 11월 2일 서울동부지법 경매 입찰법정. 가을 끝자락의 쌀쌀한 날씨지만 경매장에는 매수 희망자들의 열기로 후끈 달아올랐다. 아파트, 단독, 상가 등 36건이 입찰에 부쳐져 그중 9건이 주인을 찾았다. 최고 경쟁률을 기록한 물건은 송파구 석촌동의 S빌라 64㎡ 다세대. 3억3000만원에서 한 차례 떨어져 2억6400만원의 가격으로 경매시장에 등장했다. 18명이 치열한 경합을 벌인 끝에 3억4489만원에 팔려 나갔다. 낙찰가율은 105%에 달했다.

# 11월 4일 경기 고양지원. 고양시 일산동구 마두동 강촌마을아파트 123㎡ 경매 입찰에 14명이 몰렸다. 감정가 5억3800만원에서 1회 유찰한 후 최저가 3억7660만원에서 열띤 경합을 벌인 끝에 입찰 결과가 발표되자 탄식이 터져 나왔다. 최저가보다 1억 원을 더 써낸 반 모 씨가 다른 13명을 제치고 최고가 매수인이 됐다. 소형도 아닌 중대형 아파트에 입찰자들이 몰리는 건 의외라며 다들 탄성을 질렀다. 모두들 반 씨를 부러워하는 눈치였다.

아파트 분양시장 못지않게 부동산 경매 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 전세난에 지친 수요자들이 경매시장을 노크하면서 아파트 낙찰가율이 100%를 넘어서는 경우도 흔해졌다. 경매시장이 과열되다 보니 아파트 경매와 급매물 투자를 사이에 두고 고민하는 이들도 부쩍 늘었다. 가을 이사 철이 시작된 9월 기준 서울, 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 96%로 8월(92%)보다 4%포인트 올랐다. 2007년 이후 최고치로 감정가 수준에 모두 팔려나가고 있다.

   내년 가계대출 규제로 열기 식을 수도

서울은 경매 열기가 더욱 뜨겁다. 하반기까지 서울 아파트 평균 낙찰가율은 90.8%로 지난해 같은 기간(85.4%)보다 5.4%포인트 상승했다. 자치구별로 보면 강남권 낙찰가율이 부쩍 높았다. 서울 25개 자치구 중 강남 3구(강남·서초·송파구)만 놓고 보면 9월 낙찰가율이 100%를 넘어섰다. 낙찰가율이 100%를 넘어섰다는 건 낙찰가격이 감정가격보다 오히려 높을 정도로 경매 열기가 뜨겁다는 의미다.

낙찰 경쟁도 갈수록 심해지는 모습이다. 수요는 늘었지만 오히려 물건 수는 줄었기 때문이다. 올 하반기까지 서울 아파트 경매에 나온 물건은 2763건으로 지난해 같은 기간 4259건과 비교해 35%나 감소했다. 그러나 낙찰률(경매 진행건수 대비 낙찰건수 비율)은 치솟고 있다. 몇 달 전까지만 해도 상당수 경매 물건이 찬밥 신세였지만 요즘에는 물건 중 절반 이상이 쉽게 팔려나가는 분위기다.

특히 요즘 경매시장에선 경매 1회 차에 유찰 없이 바로 낙찰되는 ‘신규 낙찰’이 증가한 것도 눈길을 끈다. 하반기 강남 3구 아파트 낙찰건수(25건) 중 신건이 12건으로 절반에 육박할 정도다. 보통 경매시장에서는 한 번 이상 유찰돼 가격이 떨어진 매물을 찾는 경우가 많지만 요즘에는 신건부터 낙찰 받으려는 수요가 급증했다. 가격을 따지기보다는 물건 자체 경쟁력을 높게 보고 있는 셈이다.

일단 전세난에 지친 실수요자들이 매매로 눈을 돌리면서 한 푼이라도 싸게 사려고 경매시장에 몰린 영향이 크다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 올 1분기 3.3㎡당 1049만원에서 3분기 1158만원으로 10% 넘게 올랐다. 지난해 같은 기간 서울 아파트 전셋값 상승률이 2.4%에 불과했던 걸 감안하면 큰 폭의 상승세다. 치솟은 전셋값 탓에 아예 내집마련에 나서는 수요자들이 늘면서 경매 수요도 덩달아 증가했다.

올 하반기 경매시장 평균 응찰자 수는 8.2명으로 지난해 같은 기간(6.9명)보다 급증했다. 주택 거래가 늘고 전세 품귀 현상이 빚어지면서 어떻게든 값싼 주택을 구입하려는 기대 속에 경매 입찰이 인기를 끌고 있다. 실제 금액대별로 보면 서울 아파트 전셋값 수준인 3억~4억 원대 경매 물건은 10대 1로 가장 높았다. 감정가 3~4억 원 아파트가 인기를 끈 건 서울 아파트 평균 전세가격과 비슷하기 때문이다. 지긋지긋한 전세난을 피해 아파트 경매로 내 집 마련을 하려는 수요자가 그만큼 늘었다는 의미다.

집값 상승 기대감이 커진 것도 영향을 미쳤다. 경매로 넘어오는 물건은 줄었지만 오히려 경매 대기 수요는 급증해 법원 경매 물건마다 높은 경쟁률을 이어가는 모습이다. 정부가 재개발, 재건축 규제를 대거 푼 데다 분양시장이 호황이라 분양시장에서 경매시장으로 투자 열기가 이어졌다. 경매는 매매시장 선행지표인 만큼 앞으로도 아파트 매매가가 상승할 것이란 기대가 크다. 적어도 내년 상반기까지는 경매 투자 열기가 이어질 전망이다.

반면 경매 열기가 그리 오래가지 못할 거란 전망도 만만찮다. 미국 금리 인상으로 우리나라 금리가 오르고 내년부터 가계대출 규제가 강화되면 경매 열기도 한풀 꺾일 것이란 전망이 우세하다. 굳이 올해 무리하게 경매시장에 뛰어드는 것보다 내년 초 경매 물량을 노려야 한다는 조언도 여기저기서 나온다. 보통 법원 경매시장은 연말보다 연초 낙찰가율이 낮기 때문이다. 2008~2014년 중 5차례나 1~2월 낙찰가율이 연중 가장 낮았다.

  낙찰가율 90% 넘으면 급매 ‘유리’

낙찰가가 치솟으면서 실수요자 고민은 더욱 커졌다. 감정가보다 저렴한 매물을 기대했던 경매 입찰자 입장에선 차라리 기존 아파트 급매물에 투자하는 게 나을 수 있기 때문이다. 기존 급매물 대신 경매 투자를 선택할 경우 차익을 남기려면 어느 지역을 눈여겨봐야 할까. 급매물은 대체로 서울 도심 역세권에 위치한 대단지 소형 평형 아파트가 유리하다. 부동산 경기가 한풀 꺾여도 수도권 외곽 대형 평형에 비해 집값 하락 속도가 느리기 때문이다.

특히 경매시장에선 중소형 아파트가 밀집한 노원·도봉구를 관할하는 서울북부지법, 일산신도시 파주를 담당하는 고양지원과 수원지법 경매 매물이 눈길을 끈다. 이곳에서 등장하는 경매시장에서 인기가 높은 3억 원대 이하, 85㎡ 이하 아파트가 상당수다. 또한 전세가율(매매가 대비 전세가율)이 70~90%대로 높아 투자 부담이 크지 않은데다 월세를 놓으면 연 4~5%가량 임대수익을 얻는 점도 매력이다.

아파트 경매 물건을 고를 때 단순히 전세가율 높은 지역만 선택할 게 아니라 상가나 오피스텔처럼 월세 시세도 높은 지역을 찾는 게 유리하다. 전세 매물이 급감하면서 월세시대가 도래하는 만큼 해당 아파트 매매 시세와 함께 월세 수익률을 따져보고 낙찰 받는 게 좋다. 투자금액이 크다면 경매에서 인기몰이 중인 서울 강남권 재건축 아파트를 노려봄직하다. 강남 3구 집값도 고점에 근접할 정도로 상승세라 투자 메리트가 있다는 전망이다.

경매 투자에 나설 때는 기존 시세와 감정가를 비교해 봐야 한다. 경매∙급매 시세를 비교해가며 투자시기를 정해야 한다. 급매 가격이 들쭉날쭉한 만큼 경매 가격과 얼마나 차이가 나는지 점검해야 한다. 시장에는 급매가 의외로 많아서 시세상승 여력이 충분한 매물을 고르는 게 중요하다. 특히 급매를 잡는 노하우를 안다면 더 싸게 잡을 수 있다. 특히 요즘같이 앞날을 내다볼 수 없는 상황에서는 불황을 이기는 경쟁력 있는 매물을 찾는 게 중요하다.

급매물 중에는 상속∙증여 받은 물건들이 급매물로 공급된다. 예를 들어 부모로부터 상가 건물을 공동으로 상속받았다고 하면 이것은 형제들 간의 지분 싸움 때문에 급매로 싸게 나오는 경우가 많다. 또 재산 분할로 이혼하는 경우 재산 분할 때문에 급매로 싸게 파는 부동산이 많다. 또 부도 또는 파산 위기로 인해서 본인이 소유하고 있는 물건을 싸게 팔려고 할 때도 시세보다 값 싸게 매입할 수 있다. 시세보다도 싼 매물 정보를 얻으려면 핵심 지역의 부동산 중개업소를 통해 지속적인 관계를 유지하는 게 좋다.

요즘 경매시장이 과열 단계에 진입한 만큼 경매시장에서 한발 빼는 것도 요령이다. 낙찰가율이 90%를 넘을 때는 차라리 기존 아파트 급매물이나 가격을 할인하는 미분양 물량을 노리는 게 현명한 전략이다. 그럼에도 경매를 고집한다면 추격 매수보다는 경매 기준가격을 정한 후 낮은 값에 여러 번 입찰하는 전략도 괜찮다. 급하지 않다면 경매 물건이 풍부해져 낙찰가율 거품이 빠질 것으로 보이는 내년 경매 투자를 저울질하는 것도 방법이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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