경매 ‘반값’ 낙찰에 도전하기

2013-03-07 | 작성자 윤재호 | 조회수 8,375 | 추천수 153

 
  3회 유찰하면 ‘반값’ 낙찰 가능

경매를 통해 부동산을 낙찰 받으면 정말 반값에 살 수 있을까? ‘반값’ 낙찰에 대한 로망은 대부분의 경매 투자자들이 꿈에 그리는 투자법이다. 실제 부동산거품이 꺼지는 시점에 경매를 이용하면 얼마든지 50%대 낙찰이 가능하다. 특히 요즘 같은 불황기는 원하는 부동산을 값싸게 손에 쥘 수 있는 좋은 시기이다. 경매시장은 불황을 반기는 투자 수단으로써 반값에 장만할만한 경매 물건들이 곳곳에 널려 있다.

경기 침체로 빚을 내 부동산을 산 개인들의 가계부실로 인해 경매로 내몰리는 부동산이 늘어난 결과다. 부동산 경기가 어려울수록 경매 물량이 늘고 입찰 경쟁자 수도 줄어든다. 경매는 물건이 많아야 하지만 참여자 수가 적어야 값싸게 손에 쥘 확률이 높다. 공급량이 많고 경쟁자가 적은 게 가장 이상적인 경매 투자환경이다. 지난해 1월 전국 경매 낙찰가율은 78%에서 올해 1월의 낙찰가율은 74%로 하락세를 줄곧 유지하고 있다.

반값 경매가 가능한 이유는 바로 경매의 저감률 때문이다. 경매는 한 번 유찰할 때마다 20%씩 가격이 차감된다. 경매에 부쳐졌지만 입찰에 참여하는 사람이 없으면 ‘유찰’ 과정을 밟는다. 유찰의 경우 다음 차수에 입찰할 때 종전 가격에서 20% 깍인 금액이 최저경매가가 된다. 따라서 100%에서 시작된 경매가격은 1회 유찰할 때마다 80%→64%→51%로 저감된다. 유찰횟수의 제한이 없어 3회 유찰하면 최저 매각가는 반값으로 떨어진다.

최근 경매시장에 나오는 3회 이상 유찰 물건은 20% 안팎이다. 입찰일에 100여건이 경매에 부쳐지면 20여건은 감정가의 반값에 입찰에 부쳐진다. 20%의 반값 경매 중에 10% 정도는 권리 상, 물건 상 하자가 있고, 나머지는 낙찰 후 별 이상이 없는 일반 물건들도 입찰에 부쳐진다. 3회 이상 유찰되어 경매시장에 나오는 물건들은 아파트와 연립·다세대, 주택과 함께 근린상가, 공장, 토지와 같이 비인기 종목들도 포함돼 입찰이 진행된다.

지난 달 입찰에 부쳐졌던 은평구 불광동 서강아파트 202㎡는 감정가 8억 원에서 4회 유찰해 3억2768만원까지 떨어졌다가 입찰일에 2명이 경쟁을 벌여 3억6600만원(낙찰가율 46%)에 낙찰됐다. 또 용인 수지 신봉동의 근린상가 1층 50㎡가 감정가 2억7000만원에 입찰에 부쳐졌다가 3회 유찰돼 1억3824만원까지 떨어졌다가 당일 15000원만 더 써내 낙찰가율 51%에 낙찰됐다. 최근 이런 반값 낙찰은 입찰 현장마다 흔히 볼 수 있는 사례이다.

경험 많은 경매 투자자들은 반값 낙찰사례가 늘어나면 적당한 투자 타이밍으로 잡는다. 아파트와 같은 인기종목의 낙찰가율이 떨어지면 비인기종목은 더 많은 차익을 거둘 수 있는 절호의 기회로 여긴다. 유찰이 잦은 매물 중 복잡한 물건만을 골라 세밀한 분석을 통해 반값 이하 수준에 거머쥘 물건을 찾아 나선다. 3회 이상 유찰이 잦은 특수 물건은 일반 투자자들이 입찰을 기피하는 물건이라 고수들에게는 좋은 먹잇감이 된다.

유찰이 잦은 경매물건 중에는 권리 상 안전한 매물도 상당수 입찰에 부쳐진다. 하지만 복잡한 권리관계가 얽혀져 해법이 필요한 물건들이 더 많다. 유치권이나 법정지상권 등 입찰 전에 세밀하게 조사해야 할 것들이다. 초보자들은 입찰 엄두가 나지 않는 고난도 물건에 집중적으로 입찰해 수익을 얻는 게 고수들만의 투자 노하우이다. 기피 물건의 해결방법이나 조사능력이 생겼을 때 입찰하면 반값 이하에 낙찰 받을 수 있는 기회는 더 많다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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