조건 좋은 ‘할인’ 부동산 고르는 법

2013-02-06 | 작성자 윤재호 | 조회수 10,188 | 추천수 158

  시간 여유 갖고 ‘숨은 진주’ 찾아라

부동산 시장의 침체가 지속되면서 투자자들의 가격 민감도가 높아졌다. 시세보다 저렴한 급매물이나 경매시장에만 사람들의 관심이 몰리고 있다. 신규 청약과 미분양시장에서는 ‘착한 분양가’를 내세운 저가 사업장에 한 푼이라도 값싸게 사려는 자린고비형 소비자가 늘고 있다. 청약 미달과 거래 부진이 계속 이어지는 탓에 가격을 할인해 재분양에 나서는 미분양 사업장과 인근 지역보다 분양가격을 훨씬 저렴하게 낮춘 사업장들도 크게 늘었다.

건설업체들은 미분양 물량을 해소하기 위해 다양한 할인 혜택으로 수요자를 유혹하고 있다. 분양가를 깎아주는 ‘할인 분양’, 계약자들의 이자 부담을 덜어주는 ‘중도금 무이자’는 기본이다. 일부 건설사들은 선(先)거주 후(後)구매’, 집값이 떨어지면 일정 금액을 보상하는 ‘분양가 안심 리턴제’ 등 파격적 혜택으로 소비자를 유혹하고 있다. 상가와 오피스텔, 전원주택의 경우 분양가를 15~20% 대폭 낮춰 실수요자들의 관심을 끌기 위해 분주하다.

부동산 거래시장의 정상화가 지연될수록 시장을 왜곡시키는 이상현상이 지속될 여지가 높다. 급매물이 넘쳐 오히려 경매낙찰가가 급매보다 비싸게 낙찰되는 사례도 발생하고 있다. 이런 현상은 여전히 평년 대비 20∼30% 낮은 거래량인 데다 저가매물 위주로 거래되다 보니 단기간에 가격이 많이 빠진 급매물이 넘쳐나고 있어서다. 불황을 돌파하는 데에는 가격만한 경쟁력이 없다. 침체기에 한 푼이라도 값싸게 부동산에 투자하는 방법을 알아보자.

향후 부동산시장은 미래가 불투명하고 매수심리가 얼어붙어 당분간 가격 조정현상이 이어질 것으로 보인다. 시장에는 가격 저렴한 급매물과 할인 매물이 늘어날 전망이다. 건설사들이 본격적으로 분양가 낮추기에 나서고 있어 실수요자라면 저가 사냥의 기회로 삼는 것도 고려해 볼만하다. 저렴하게 분양하는 공공 아파트나 미분양을 적극 공략하는 것이 바람직해 보인다. 생각보다 가까운 곳에서 조금만 발품을 팔면 숨은 진주를 발견할 수 있어서다.

대기업 건설사들도 속속 할인분양에 나서고 있다. 부동산 거래 한파가 풀릴 기미를 보이지 않자 평소 분양가를 잘 깎아주지 않던 대기업들도 가격 파괴에 동참하고 있다. 매수세가 떨어지고 시세가 하락세를 맞아 원래 가격을 고집하다가는 수요자들이 외면할 가능성이 크기 때문이다. 수도권 중소형은 분양가를 3.3㎡당 2~300만원씩 낮추고, 수요자 적은 저층 미분양은 20~30%를 대폭 할인해 판매하는 등 공격적인 할인 마케팅에 나서고 있다.

수도권 일부와 지방 도시에서는 대폭 할인된 값에 매물을 통째로 분양 대행업자에게 넘기는 소위 ‘통매각’ 매물이 다시 등장했다. 통매각이란 오랫동안 미분양으로 적체된 아파트나 단지 내 상가, 오피스텔 등을 20~30% 할인한 가격에 동 또는 층 단위로 매각하는 묶음 판매 방식이다. 중소 건설사나 시행사들이 부동산 값 하락과 거래부진으로 자금난에 내몰리자 ‘눈물의 손절매’에 나서고 있다.

통매각 매물은 금융위기 이후 한동안 자취를 감췄다가 거듭되는 부동산 침체가 지속되자 지난해 하반기부터 다시 등장하기 시작했다. 분양대행업체들은 대거 미분양으로 남아있는 한 아파트 단지에서 수백 가구를 최초 분양가보다 30% 이상 할인한 값에 통매입한 후 그 중 일부는 전세로 돌려 은행 대출금을 갚고 나머지는 실수요자를 찾아 분양한다. 최초 분양가보다 20% 정도 할인된 값에 실수요자들에게 쪼개어 분양한다.

거래 침체기에 여러 명이 시중가격보다 대폭 할인된 가격으로 부동산을 거래하는 ‘공동구매’ 방식도 새로 유행하고 있다. 단체로 짝을 이뤄 부동산을 공동으로 구매 하면 최초 분양가의 20~30%까지 할인해주는 공격적인 마케팅 방식이다. 공동구매 상품은 기존에 환금성이 떨어지는 상업용지나 전원주택지가 주로 판매됐지만 요즘에는 오피스텔과 상가, 중대형 아파트까지 다양하게 거래되고 있다.

불황 마케팅을 활용해 값싸게 부동산을 매입하려면 전략이 필요하다. 미분양이 늘어나는 요즘 수요자가 조급할 이유는 없다. 미분양 장기화에 따른 손해로 인해 할인을 할 수 밖에 없는 공급업체에는 위기 상황이지만 실수요자 입장에서는 잘만 찾으면 투자가치가 높은 부동산을 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 된다. 분양 물건의 규모가 클 경우 할인 금액도 커지기 때문에 세금부담도 줄어드는 혜택까지 누릴 수 있어 주목해 볼 만 하다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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