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월세 받는 상가주택 경매 노려라

2012-11-26 | 작성자 윤재호 | 조회수 30,063 | 추천수 207


  경매 이용하면 20% 이상 저렴

상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉하다는 점과 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 건물 상층부는 주택, 하층부는 점포(근린시설)로 이용하는 건물로 주로 도심 상업지역보다 1~2종 일반주택지 초입에 위치해 있어 주택가에서 쉽게 볼 수 있는 건물형태다.

요즘은 상가주택 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 상가주택도 비인기지역은 5~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기지역의 경우 10~15억 원이 훌쩍 넘는다. 따라서 불경기에 재테크에 힘쓸수록 되도록 값싸게 나온 경매 상가주택을 저가에 매입해 임대목적으로 투자하는 사람들이 늘고 있다.

법원 경매를 이용해 상가주택에 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 낮은 값에 낙찰 받는 게 가능하다. 이유는 낡은 건물의 값은 저평가하는 경매감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰된 후 낙찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 경쟁률이 다소 낮은 축에 속한다. 발품과 시간을 들이는 공이 필요한 만큼 싼값에 낙찰이 가능하다.

장노년층 투자자들이 상가주택 경매투자에 관심이 몰리는 이유는 노후대책용 부동산이라는 장점 때문이다. 매월 임대료를 받으면서 직접 살 수 있는 부동산 상품이어서다. 상가주택은 1층은 점포, 2층은 사무실이고, 3층 이상은 주거용으로 쓰기 때문에 고정적인 임대수익을 얻기 쉽다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 적다. 또 건물주가 직접 거주하기 때문에 임대 관리가 손쉽다.

지역밀착형 동네 상권 내 위치한 탓에 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익 변동도 적은 편이다. 다만 경기 침체의 골이 깊으면 상가주택의 임대수익률은 떨어져 수익성이 낮아진다. 통상 임대수익률이 연평균 10% 안팎이었지만 요즘은 6~7%대. 임대소득세를 내고 나면 수익은 종전보다 떨어진다. 하지만 은행수익보다는 높고 직접 거주하며 수익을 챙길 수 있다는 것이 가장 큰 매력이다.

경매 상가주택이 많이 나오는 지역은 서울 도심보다는 외곽이나 수도권 일대다. 도심 물건은 대체로 경매 직전 일반 매매로 팔리기 때문에 환금성이 결여된 외곽지역 매물이 주로 경매시장에 나온다. 따라서 경매물건을 고를 때는 직접 현장을 답사해 주변 상권의 시세와 주거와 상가 영업환경을 파악하고 배후 고객들의 인구밀도와 소비력을 조사한 후 임대사업성이 있는 물건을 고르는 게 관건이다.

투자 유망한 상가주택은 6m 이상 도로에 접해 있고 저층에는 근린시설이 입주해 있어야 투자성이 있다. 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋으며, 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높다. 도로에 맞붙은 면적이 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때는 일조권과 사선제한으로 나중에 건물 증․개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어지는 것이 일반적이다.

1~2층의 저층은 근린업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다. 유동인구는 소형주택이라면 하루 3000명 내외, 중․대형은 8000~1만 명 정도면 임대용으로 적당하다. 2개 이상의 도로에 접해 있으면 수요자의 접근성이 좋아 안정적인 임대수익을 얻는다. 토지 용도가 일반 주거지역이라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면상권으로 성장할 가능성이 크다는 점을 염두에 두고 경매물건을 고르는 것이 바람직하다.

상가주택의 투자 유망지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 서울의 경우 개발여지가 많고 가로와 이면상권이 모두 활성화된 곳이나 가로상권은 활성화됐으나 이면도로가 활성화되지 않은 곳을 눈여겨볼 만하다.

경매 상가주택 투자 시 유의할 점도 많다. 우선 명도(세입자 집 비우기) 기간이 대체로 긴 편이다. 상가와 주택 임차인이 여럿인 경우가 많아 세입자를 내보내는 일이 쉽지 않다. 통상 3개월에서 6개월까지 걸리기도 한다. 세입자들을 내보낼 때는 되도록 기존 계약내용보다 유리한 조건으로 재계약을 유도하고 보증금의 일부라도 배당받는 경매물건을 고르면 명도가 수월하다. 한 푼도 못 받고 내보내는 것보다 법원으로부터 일부라도 배당 받는 다면 순순히 집을 비워주는 경우가 많다.

경매에 부쳐진 상가주택은 관리상태가 허술한 경우가 많으므로 건물의 주요 구조부를 살피고 건물의 개보수가 필요한지 여부, 건물 자체의 하자요인 등을 살펴야 한다. 덩치 큰 상가주택은 입찰 전 건물 수리업자를 대동해 개보수 비용을 미리 계산해 보는 것이 유리하다. 증축과 개축 등 리노베이션 과정을 거쳐 업종변경과 함께 건물의 효용과 가치를 올릴 수 있는지도 살펴보는 것이 좋다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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