경매 틈새 종목으로 수익 올리기

2012-10-24 | 작성자 윤재호 | 조회수 26,731 | 추천수 201


  과열 경쟁물건 남는 게 없다

올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다.

경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 3회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기 종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 특수용도 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다.

수익형 부동산 = 1층 상가와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 안목과 아이디어로 경매 물건을 접근해보면 수익성 높은 물건을 만날 확률이 높다. 입지와 환경은 좋지만 허름하고 낡은 목욕탕 건물이나 모텔, 수도권 공장 등은 비인기 종목에 꼽힌다. 이런 종목을 값 싸게 산 다음 개보수해 실수요자에게 세를 주거나 최적의 상품으로 용도 변경해 활용한다면 고수익을 얻을 수 있는 기회를 잡을 수 있다.

수도권 경매시장에는 테마상가 내 소형점포 경매가 봇물을 이룬다. 대형 유통업체의 등장에 밀려 경쟁력을 상실한 점포들이 경매에 부쳐지고 있다. 특히 도심 테마상가의 경우 4~5회 유찰돼 낙찰가율은 20% 전후까지 떨어져도 수요자를 찾기 쉽지 않다. 하지만 이런 구분점포도 호재가 있다면 얼마든지 수익창출이 가능하다. 건물 전체가 호텔, 유통점, 오피스텔 등 대형시설로 재활용 예정이라면 점포 소유자에게 개발이익을 함께 나눠야 한다.

단지 내 상가는 대표적인 수익형 경매 부동산이다. 수도권 일대에서 경매로 나오는 아파트상가는 입지와 상권이 열악하고 영업력이 저조해 꾸준히 경매시장에 공급된다. 낙찰가율은 40~50% 선에 불과하다. 1층을 제외하곤 대체로 유찰이 거듭된다. 하지만 면밀한 상권·분석을 거쳐 절반 가격에 낙찰 받은 후 업종을 바꿔 세를 주면 충분히 상가를 활성화시킬 수 있다. 배달업이나 창고, 사무실, 학원으로 죽은 상가를 되살려 세를 줄 수 있다.

목욕탕이나 사우나로 이용됐던 근린시설도 틈새 종목이다. 고유가에 따른 운영·관리비 부담에다 경기침체로 손님이 줄어 경매시장에 대거 나오지만 입찰자들이 많지 없다. 목욕탕 운영은 다들 꺼리는 사업이어서 투자자들이 외면한다. 감정가의 절반에 낙찰 받아 사무실·요양원 등으로 리모델링해 재활용하면 수요는 넉넉하다. 개보수 비용을 감안해도 감정가 대비 저렴하게 낙찰 받으므로 투자부담이 적고 개·보수도 수월해 활용도가 높다.

도심 주상복합·근린시설 일부 층을 헐값에 사들여 지역 수요에 맞게 분할하거나 개조하는 것도 요즘 유행하는 투자법이다. 미니 오피스나 고시텔, 원룸으로 리모델링해 임대용으로 바꾸면 수요가 충분하다. 입지와 수요에 맞게 적은 돈을 들여 임대사업을 하려는 사람들이 늘고 있어서다. 마음에 맞는 사람들이 어울려 공동으로 300~500㎡를 낙찰 받은 다음 1인 기업을 대상으로 10~20개 사무실로 용도 변경해 임대를 놓는 경우도 있다.

수도권 소형 공장 경매 매물도 급증하고 있다. 글로벌 금융위기로 불황이 깊어지면서 중소기업들의 대출이 늘어 부도나 파산한 제조공장들이 늘어나고 있다. 공장·아파트형공장의 낙찰가율은 60%선이다. 입지가 좋은 공장을 싸게 낙찰 받아 물류센터나 음식점, 편의시설 등으로 용도 변경해 이용·개발하는 방법도 생각해볼 만하다. 최근에는 공장 임대업을 새로운 임대소득용 재테크 수단으로 삼는 일반인들의 응찰이 늘고 있다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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