대지 넓은 소형빌라 경매 노려라

2012-10-19 | 작성자 윤재호 | 조회수 29,206 | 추천수 226


  감정가 70%선에서 저가 낙찰

도심의 소형주택 공급부족이 심화되고 있는 상태에서 소형빌라는 전천후 투자대상이다. 싸게 낙찰 받아 세를 주면 전세금으로 즉시 회수할 수 있고 값싸게 매입한 후 일정기간 세를 준 다음 되팔 수 있어 환금성이 유리하다. 노후 빌라가 재개발․뉴타운, 재건축 추진이 될 경우 아파트와 달리 안전진단이 없어 사업 속도가 빠르고, 전매제한이 없어 추후 시세차익이 가능하다.

법원 경매를 이용해 빌라를 낙찰 받을 경우 시세의 20~25% 가량 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 평균 낙찰가율이 75%선인 아파트 경매에 비해 빌라는 71% 수준으로 4~5% 정도 낙찰가율이 낮다. 게다가 감정가 자체가 낮게 잡혀 있고 입찰 경쟁률도 낮다. 특별히 좋은 매물이나 재건축․재개발 호재를 만나지 않으면 거의 5대 1을 넘지 않는다. 소형 빌라 감정가는 통상 1억 원 미만 대부터 시작한다.

시세파악도 입찰 전 반드시 조사해야 한다. 빌라 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 한다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉하다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 기준해 보고 시세 보다 20% 이상 싼 가격에 낙찰 받아야 투자성이 높다.

지은 지 오래된 지하 다세대 ․ 연립주택 중에 대지지분이 지상 층 세대만 나누어 할당되고 지하층에는 대지지분이 아예 누락된 경우가 종종 있다. 1990년 이전에 지어진 경우 지하 세대의 대지지분에 대해 소유권을 명확하게 정리해 주지 않아 발생한 경우인데 이런 주택을 낙찰 받으면 대지지분이 없어 구분 소유의 입주자들을 상대로 소송을 제기해야 하거나 재건축 시 불리하다.

소형 빌라일수록 명도저항이 거세고 명도에 애를 먹는 경우가 많다. 거주하는 임차인이 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 주택보다는 최우선변제 소액임차인이나 우선 배당을 받는 임차인이 거주하는 주택을 고르는 것이 명도에 수월하다. 입찰 전 소유자나 세입자를 만나 혹시 낙찰 후 이사 가는 데 고충은 없는지 알아보고 입찰을 결정하는 것이 낫다. 외견 상 권리관계에 이상이 없지만 혹시 인생의 벼랑 끝에 몰려 명도를 거부할 여지는 없는지 확인해보자.

  어떤 빌라 물건을 고를까?

대부분 건설경기가 좋을 때 분양가 통제를 받지 않는 19세대 이하 소규모 세대에 단일 평형의 단지가 많다. 단지 규모를 제법 갖추고 세대수가 많은 연립형태의 빌라가 유리하다. 개인업자가 날림으로 지은 것보다 기왕이면 지명도 있는 업체가 지은 주택이 훨씬 낫다.

다세대·연립 경매투자의 핵심은 최대한 취득원가를 낮추는데 있다. 환금성이 떨어지는 주거시설이므로 특별한 호재가 없다면 최소 1~2회 유찰해 가격 거품이 빠진 물건을 골라야 한다. 연립주택은 일정 규모의 단지가 형성돼 있는지도 살펴야 한다. 나 홀로 빌라거나 세대수가 작으면 주거환경이 열악해 환금성 면에서 불리하다.

대지지분은 빌라 경매에서 눈 여겨 봐야할 체크 항목이다. 대지지분이 넓으면 재건축시 인근 주택들과 연합해 미니 재건축사업을 벌여 집을 넓혀 지을 가능성이 높다. 서울 수도권은 지은 지 20년 이상 된 노후 빌라들이 많아 유망 투자대상으로 삼을 만하다. 주차여건과 내부 공간 등을 살핀 후 투자해야 한다. 대체로 소형 빌라는 주차시설이 부족해 이웃 주민과 분쟁여지가 높다. 주차공간이 최소 가구당 1대 정도 확보한 빌라가 유리하다.

빌라의 내부공간은 입찰일 1주일 전 경매법원 민사신청과에 비치된 감정평가서나 경매정보 사이트에서 확인할 수 있다. 내부공사 마감재와 난방 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 현장답사 시 일조량 여부도 확인한다. 대체로 소형 빌라 단지일수록 동과 동 사이 간격이 비좁아 일조량이 부족하고 프라이버시 침해의 소지가 크다. 주택의 방향은 남향이나 동향집을 고르는 게 낫다.

자금대별 소형 빌라 경매투자는 다소 전략이 필요하다. 1억 원 미만은 서울 강북 또는 외곽의 비인기지역 내 반 지하 원룸 다세대, 서울과 경기 접경지역이나 수도권 외곽 주택가에 원∙투룸 반 지하 및 지상 다세대, 광역시와 지방도시 주택가의 중소형 지상 투룸 다세대와 연립주택 경매취득이 가능하다.

1억~1억5000만 원대는 서울 외곽 비인기지역 내 방 1~2개짜리, 수도권에 방 2개, 지방의 경우 방 2~3개 중형 평형대 빌라를 낙찰 받을 수 있다. 서울 부도심 주택가에 지은 지 오래되지 않은 반 지하 물건 중 방 2~3개짜리도 종종 눈에 띈다. 수도권의 경우에는 선택의 폭이 넓은 편이다. 지하철과 연계된 부천∙인천∙남양주∙구리 등 수도권 일대 교통 편리한 곳의 방 2개짜리 빌라가 이 금액에 심심찮게 경매시장에서 나온다.

다만 경매시장에서 가장 입찰자가 많은 금액대이므로 경쟁률이 다른 종목보다 상대적으로 높은 편이다. 되도록 수도권 개발예정지 주변에서 감정가가 낮게 평가된 방 1~2개짜리 소형 빌라 경매물건을 고르고 외곽지역은 중형평형에서 지은 지 4~5년 된 건축 상태가 양호한 빌라를 노릴 만하다.

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부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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