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경매 실전에 더 강해지는 방법

2012-08-17 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,034 | 추천수 233


  실전에 앞서 모의입찰부터

초보 입찰자들이 충분한 시간과 노력을 들여 경매투자 지식은 쌓았지만 실제 입찰 한 번도 못해보고 흐지부지 해버리는 투자자들이 의외로 많다. 실전 경험이 없다보니 겁도 나고 한두 번 입찰했다 떨어지면 지레 포기하기 때문이다.

하지만 실물경기 침체가 장기화되고 경매물건 수가 많아지는 추세이기 때문에 지금부터 꾸준히 경매투자 지식을 익혀 우량물건을 낙찰 받는 것도 불황기에 유용한 재테크 방법이다.

요즘은 부동산 불황이라 경매 물량은 많이 늘었지만 높은 시세차익을 주는 경매물건 찾기가 쉽지 않다. 따라서 경매의 기본지식은 물론 실전 경험을 많이 쌓아두는 것이 반드시 필요하다.

실전 경험은 물건을 보는 안목과 함께 저가에 낙찰 받는 방법을 터득하는 것이다. 그러려면 경매 실전에 강해야 한다. 경매는 이론보다 실전이라고 해도 과언이 아니다. 초보자가 경매지식을 쉽게 터득하고 또 실전에 더 강해지기 위한 방법을 알아보자.

실전에 강해지려면 경매 법정에서 모의입찰을 반복할 필요가 있다. 입찰을 예상하고 자주 경매 입찰장을 찾아보자. 서울 수도권에는 7~8개, 광역시와 지방은 10~15개 법원이 공휴일을 제외한 평일에 입찰을 진행한다.

경매 법정 안에서 벌어지는 다양한 경매 입찰 사례와 낙찰 사례를 들여다보면 입찰에 대한 막연한 두려움이 줄어들고 동기부여가 생긴다. 값싸게 낙찰 받을 수 있음을 체험하게 되면서 자연히 우량 물건에 대한 비교 안목도 생긴다.

초보자들이 가장 걱정하는 부분은 바로 권리분석에 대한 자신감 결여다. 어렵게 돈 되는 우량 물건을 찾아놓고도 입찰 결정을 하지 못해 망설인다. 혹시 낙찰 후에도 예측하지 못한 권리 상 하자를 맞닥트리지 않을까 하는 고민 때문이다.

하지만 일부 대위변제나 공유지분 등 몇 가지 특수한 권리·물건 상 하자 외에는 중대한 권리 상 하자로 인해 투자 실패로 이어지는 경우는 그리 많지 않다.

권리분석의 경우 말소기준권리와 임대차관계 분석을 정확히 이해한다면 초보자도 무리 없이 입찰하는 데 지장이 없다. 권리분석의 기준이 되는 말소기준등기 이후에 설정된 권리들은 낙찰 후 모두 소멸되는 게 원칙이다.

세입자관계 분석의 경우 대항력 요건과 그 순위를 따져 인수여부를 따지기 때문에 기본적인 사실관계를 확인한 후에 입찰 여부를 결정한다. 다만 특수 권리관계나 법적 해석이 필요한 일부 물건은 입찰에 신중을 기해야 한다.

경매 투자는 물건 선정과 낙찰, 명도의 과정을 일일이 점검하고 체크하는 전 과정이다. 권리 상 하자를 걸러내고 해결점을 찾는다면 낙찰 후 문제가 생기는 경우가 거의 없다고 봐도 과언이 아니다.

입찰의 기본기에 충실하고 명확한 권리분석의 핵심을 이해하여 응용한다면 권리분석은 사실 경매에서 큰 비중을 차지하지 않는다고 봐야 한다. 2002년 민사집행법 제정 이후 낙찰자를 보호하는 규정으로 바뀌면서 권리분석은 사실 유명무실해 졌기 때문이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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