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불황에 강한 소형아파트 경매전략

2012-08-07 | 작성자 윤재호 | 조회수 32,128 | 추천수 255


  급매 대비 20% 이상 싸게 낙찰

무주택 가장들의 가장 큰 고민은 내 집 마련이다. 부동산 침체기에도 불구하고 전셋값이 치솟고 목돈도 없어 중소형 아파트 마련도 쉽지 않은 30~40대가 많다. 이럴 때는 대표적인 ‘저가 매입’형 경매 상품을 겨냥해보는 건 어떨까? 집값이 저렴한 곳이 오르고 소형 아파트의 몸값은 높아져 아파트 전·월세 시장은 계속 불안할 것으로 보이기 때문이다.

전국에서 한 달이면 5000건의 아파트와 3000건의 다세대·연립주택이 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(18~25평형) 규모인 소형 아파트와 빌라 경매물건은 매달 2000~2500건에 달한다. 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 소형 아파트를 장만하는 기회를 잡을 수 있다.

올해 들어 아파트 전국 낙찰가율이 평균 80%를 웃돌아 시세차익은 대형보다 크지 않지만 공급물량이 꾸준히 늘어나고 있다. 아파트 경매 공급물량은 지속적으로 늘어나고 낙찰가율은 지속적으로 떨어지고 있다. 지난해 매월 4700여건의 아파트가 입찰됐으나 올해 들어 5100여건으로 8% 증가했고 입찰경쟁율도 5.8대1에서 4.8대1로 소폭 줄어들었다.

경매를 통하면 시세보다 최대 20~30% 저렴하게 낙찰 받는 게 통례다. 따라서 세입자라 해도 자금계획만 잘 수립하면 소형 아파트 장만이 가능하다. 현재의 전세보증금에다 약간의 경락잔금 대출제도를 이용하면 되기 때문이다. 근린상가나 다가구주택 같은 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형 주택은 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다.

소형아파트의 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액 임차인들이 대부분이다. 명도가 고가 고급주택보다 쉽다. 주로 채무자 겸 소유자가 직접 거주하는 빈도가 높고 세입자가 있더라도 1~2가구만 거주하는 경우가 많다. 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받을 수 있다.

아무리 소형 아파트 낙찰가율이 높더라도 경매시장의 특성상 사전에 최저매각가격이 나와 있는 만큼 투자자는 본인의 자금 정도에 맞춰 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응해야 한다. 구입하는 순간 투자수익률이 시장에서 결정되는 독특한 투자종목이 경매시장이다.

다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다. 소형 아파트는 교통여건이 양호한 곳이 좋으며 브랜드보다 입지가 중요하다. 준공연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많고 관리비가 적게 드는 지역난방 아파트를 고르는 것이 유리하다.

소형 경매물건은 입찰장에서 경쟁자가 많아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 높은 편이라 치밀한 입찰전략이 요구된다. 값싸게 낙찰 받으려면 미리 전략을 세워야 한다. 인기지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다. 그러나 주상복합이나 단동(나 홀로 아파트), 비역세권 아파트는 2회 유찰 후 낙찰가율 60~70% 안팎이다. 이런 아파트를 노리면 시세 대비 20~30% 저가에 매입할 수 있다.

내가 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사 아파트의 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는지 살필 수 있다. 감정가 수준에 낙찰되거나 경쟁률이 치열하다면 조급하게 입찰하기보다 타이밍을 늦추고 기다려야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가 정도만 써 내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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