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사업중단된 건설사 경매 노려라

2012-08-03 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,436 | 추천수 253


 건설사 보유 우량 토지 다량 경매

글로벌 금융위기 이후 지속되고 있는 부동산시장 침체가 장기화되면서 덩달아 중소 건설사들이 부도 공포에 몸을 사리고 있다. 경기불황에 따른 수주부진과 자금난이 갈수록 심화되고 있어서 건설·시행사들이 줄줄이 몰락하고 있다.

더불어 건설사들이 보유하고 있거나 개발 진행 중인 사업용 부지나 건설사부지, 공사 중인 전원주택 부지 등 사업용 토지의 법원 경매물건이 부쩍 늘어나고 있다. 이는 한창 부동산 경기가 좋을 때 건설사나 시행사가 개발용으로 토지를 미리 마련할 때 과다한 담보를 은행으로부터 안고 매입했다가 건설경기 부진으로 부지가 경매에 부쳐지게 된 것이다.

경매에 부쳐지는 토지는 서울보다는 수도권(의정부, 성남, 여주)과 충청권 일대 지역에서 많이 경매에 부쳐지며 각 지방법원마다 한 달이면 3~5건 정도가 경매에 부쳐지고 있다.

주로 임야를 전원주택 부지나 펜션, 연립주택으로 형질 변경하는 전원형 부지나 농지를 전용해 택지로 조성하는 990~3,300㎡ 대 중대형 부지가 많으며 공장, 근린시설 등 다양한 농지나 대지 등 토지가 경매에 부쳐지고 있다.

수도권 일대 땅의 경우 낙찰가율 65~70%, 충청권·지방의 경우 60~70%대 등 낮은 낙찰가율을 보이며 싼값에 낙찰되는 사례가 많다. 그러나 수도권 일대 상업용지나 입지여건 좋은 대지의 경우 감정가의 90% 또는 감정가에 근접해 높은 값에 낙찰되는 토지가 꾸준히 늘고 있다.

최근에는 부동산 개발사업자가 아닌 자금여력이 많은 개인 투자자들이나 공동투자자들이 사업용으로 법원 경매시장에 참여하는 비율이 늘어나는 추세이다. 이는 부동자금이 많아 일반인들의 투자참여가 늘고 있는 현상 때문이다.

개발 진척속도가 어느 정도 마무리된 경매물건이 훨씬 투자하기 유리하다. 전원주택의 경우 임야를 형질 변경했거나 농지전용을 마친 토지를 고르면 사업 진척속도가 빠른 장점이 있다.

대체로 사업주체(건설사, 시행사, 지주)가 사업을 진행하기 전 시장조사나 수요를 끝낸 후에 개발하기 때문에 사업초기에 나온 경매물건보다는 어느 정도 사업이 진행이 이루어졌거나 마무리 단계에 있는 토지를 골라 개발 또는 재분양하는 것이 유리하다.

사업이 중단된 경매 토지의 경우 대체로 감정가가 시세보다 훨씬 저렴하게 잡힌 게 통례이다. 개발지 토지의 경우 매매사례가 많지 않아 감정사가 감정가를 보수적으로 잡는 게 보통이므로 한 두 차례 유찰된 토지는 시세보다 30~40% 정도 저렴한 값에 낙찰 받는 경우가 허다하다.

따라서 감정가와 시세와의 비교를 통해 충분히 가격 거품이 빠진 경매 토지를 고르는 게 관건이다. 조사 후 감정가가 시세보다 20~30% 싼 값에 경매에 부쳐진 경우 과감하게 첫 입찰에 참여하는 것도 한 방법이다.

경매 토지의 경우 매입 목적을 분명히 하고 반드시 유사 개발 사례나 분양사례 등을 종합적으로 검토 후 토지 전문가나 부동산 개발사업 경험자로부터 자문을 받은 후 입찰하는 것이 바람직하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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