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하자 경매 물건도 잘 잡으면 알짜

2012-07-16 | 작성자 윤재호 | 조회수 30,554 | 추천수 210


  경매 함정 잘 찾으면 ‘독’보다 ‘약’

실수요자들이 경매에 관심이 부쩍 늘면서 수익을 내기는 점점 어려워지고 있는 현실이다. 수익 내기가 점차 어려워지면서 경매 투자자들이 철저한 사전 준비와 전략을 통해 경매 특수물건에 관심을 갖는 경우가 늘어났다.

특수물건은 통상 초보자가 입찰하기를 꺼리는 위험한 물건이다. 자칫 안전한 물건으로 잘못 판단해 낙찰 받았다가 복잡한 법정 분쟁에 휘말리거나 실제 권리자에게 불측의 돈을 물어줘야 하는 일이 생겨 경매투자의 금기사항에 속한다.

그러나 요즘처럼 경매 대중화 시대에는 이런 흠집 있는 경매물건이 오히려 ‘독’보다 ‘약’이 되는 사례도 의외로 많기 때문에 특수물건을 어떻게 값싸게 공략할지를 꼼꼼히 분석하고 입찰하는 사례도 늘고 있다.

대부분의 경매 투자자들이 생각하는 경매의 특수물건은 ‘위험 물건’의 상징으로 여긴다. 그러다보니 흠집 있는 특수물건은 지레 입찰을 포기해 일부 고수 입찰자들에게 헐값에 팔려나간다. 아무도 찾지 않는 블루오션이 ‘특수물건’인 셈이다.

다만 입소문에 이끌려 노하우가 부족한 초보자들이 잘못 판단해 낙찰 받으면 최악의 경우 소유권을 상실하거나 낙찰대금 반환도 곤란해질 수 있어 치밀하게 준비한 후에 특수물건 공략에 나서야 한다.

공유지분이란 하나의 부동산을 2인 이상의 사람들이 공동으로 소유한 부동산을 말하는데 그 중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분에 대해 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매에 부쳐진 지분 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며 전체 면적과 함께 지분권자의 지분(예:1/3 매각)이 표시된다. 공유지분 물건을 낙찰 받으면 온전한 지분을 취득하지 못해 일반인들이 쉽게 입찰하지 못해 3~4회 유찰이 기본이다.

그러나 온전하지 못한 지분 일부만을 낙찰 받아도 그 지분이 활용성이 높고 돈이 된다면 얼마든지 지분은 유용하다. 지분이 보상토지에 편입되거나 다른 지분권자에게 꼭 필요한 땅, 집이라면 오히려 입찰 경쟁상대가 적어 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

특히 단순한 지분관계이면 낙찰 후 지분권자를 만나 협상해보고 다른 지분을 헐값에 매입하거나 되팔기가 가능하다. 따라서 지분 투자는 장기적인 투자관점에서 입찰을 고려해야 한다.

예고등기 있는 경매물건은 경매의 핵폭탄에 속한다. 현재는 가처분으로 바뀐 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소의 회복을 위한 소송이 법원에 제기된 경우 법원에서 소송이 제기되었다는 취지를 등기함으로써 제3자에게 소송의 결과에 따라 불측의 손해를 입을 수 있다는 것을 경고하는 일종의 경고 등기이다. 최악의 경우 경매 낙찰자가 어렵게 낙찰 받았어도 소유권이 박탈될 수 있는 위험한 경매물건이다.

그러나 예고등기라도 무효나 취소 등기의 다툼이 소유권을 제외한 저당권, 전세권 등 일반 물권이라면 소송결과에 연연해하지 않고도 손쉽게 경매에 참여해도 무방하다. 즉 낙찰 후에도 소유권의 변동이 없기 때문이다. 또 소유권에 관한 예고등기라도 재판 결과를 잘 살피면 입찰 여부를 파악할 수 있다. 원고가 승소하면 입찰을 포기하고 피고가 승소하면 입찰에 참여하면 된다. 소송 결과는 대법원 '나의 사건검색'에서 확인할 수 있다.

고수익 특수물건을 잡으려면 가장 먼저 서류상의 하자를 충분히 살피고 현장을 찾아 직접 그 해결점을 찾아내야 한다. 책상머리에 앉아 해결하려다보면 머리만 아프다. 전문가에게 물어봐도 애매하게 답해주기 마련이다.

하자있는 경매 특수물건의 해법은 ‘현장에서 푸는 힘’이다. 정확한 하자를 알고 꼼꼼한 현장조사와 탐문과정을 거쳐야 한다. 복잡한 물건을 치유하거나 문제점을 안고 낙찰 받아 고수익을 실현하려면 몇 가지 핵심내용을 체크하고 해결방안을 찾아내는 꼼꼼함이 선행돼야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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