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임대수익 높은 알짜 경매 물건은?

2012-06-25 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,745 | 추천수 246


  20% 저가 매입해 안정적 임대수익

주택시장이 장기 침체하면서 임대수익 목적의 수익형 부동산을 찾아 저가매수하려는 투자자들이 경매 투자에 관심을 쏟고 있다. 주로 오피스텔, 상가와 원룸 및 다가구 등 소형 임대용 주택에 투자해 고정 임대수익을 노리려는 실수요자들이 꾸준히 늘고 있다.

서울·수도권에 입지 좋은 오피스텔, 상가와 소형 임대주택 등을 경매로 장만하면 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고, 값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우 임차인을 구하기 쉬워 불황기 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.

경매에 부쳐지는 수익형 부동산은 주로 소형 다세대와 다가구주택, 상가주택 등이며 주택 경기가 침체기를 맞았지만 소형 주택 전세난이 심화되면서 값싸게 낙찰 받아 월세를 받아 임대사업을 하려는 실수요자들이 주로 경매시장에 많이 참여한다.

주택보다 더 임대수익은 높은 경매 상품으로 근린 상가와 오피스텔, 공장, 주유소 등 테마형 부동산 경매물건에 입찰하려는 수요자들도 늘고 있다. 이는 남들이 잘 알지 못하는 생소한 곳에 임대수익이 숨어있다며 경매 틈새상품을 공략하고 있다.

임대수익을 바라보고 경매 물건에 투자할 때는 주의할 점도 많다. 우선 감정가에 기준해 경매물건 유찰 횟수를 따지기보다 임대수익에 맞춰 낙찰가를 정해야 한다. 주변 상가나 임대주택의 임대수익을 기준해야 한다. 반드시 유사한 임대 수익 물건의 사례를 살핀 후 수익을 예측해야 한다.

경매에 부쳐진 상업·업무용 부동산 경우 싸게 낙찰 받지만 수익성이 없는 물건도 수두룩하다. 저가에 낙찰 받았지만 임대를 주지 못해 몇 년 째 공실이거나 다시 경매에 부쳐지는 경우도 비일비재하다. 철저한 입지와 상권 분석 후 임대가 용이한 종목을 골라야 한다.

상가의 경우 영업력이 떨어지거나, 지역 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제 가 많은 상가가 경매시장에 나오는 경우가 많다. 입찰 전 충분한 입지와 상권 조사를 통해 상가의 미래가치와 활용 가능성을 함께 따져봐야 한다.

상가 중에는 공급과잉과 상가영업력 저조가 누적되면서 공급이 많아 낙찰 후에 애를 먹는 경우가 허다하다. 겉이 번듯한 상가이고 수회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있다.

임대용 주택이나 상가 경매물건은 임대차 관계가 복잡한 경우가 많다. 정확한 세입자 분석을 하려면 직접 탐문하거나 법원 매각서류를 통해 크로스체크를 해야 한다. 입찰 전 세입자관계의 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰전략을 짜야 한다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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