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불황에 강한 부동산 고르려면

2012-06-25 | 작성자 윤재호 | 조회수 28,301 | 추천수 225


  프리미엄(?) 붙는 매물 골라라

최근 부동산시장 곳곳에서 거품붕괴 현상이 나타나고 있다. 강남 등 인기지역 대형 주택 값이 연일 하락하는데다 사겠다는 사람을 도통 만날 수 없으니 팔지도 못하고 곤궁에 처해있는 주택 보유자들이 넘쳐나고 있다.

주택 뿐 아니라 수도권 곳곳에 농지와 개발 사업용 토지, 전원용 토지의 경우 시세대비 10~20% 값싸게 내놓아도 사겠다는 사람 없이 방치돼 있다. 이 같은 전언이 과장이 아님을 보여주는 증거들은 중개사사무소를 찾다보면 속속 사실임이 확인된다.

현지 중개사사무소는 거의 개점휴업 상태이다. 실수요자들의 문의만 종종 있을 뿐 거의 급급매물 현황만 살피는 고객들만이 중개업소를 찾는다. 시장이 어둡다보니 오래 기다리더라도 자금사정에 맞는 값싼 매물만 고르려는 실속 투자자들만 넘치는 시장으로 바뀌고 있는 상황이다.

장기불황이 예상되는 부동산시장에서 나름대로 실수요 차원에서 부동산에 투자할 때는 전략이 필요한 시점이다. 불황에 강하고 수요가 넉넉한 부동산을 고르는 것이 최선의 투자책이다. 앞으로 부동산 시장은 당분간 침체장의 터널에서 빠져나오지 못할 것으로 보인다. 좀 더 긴 안목으로 부동산시장을 봐야 한다.

누누이 강조하지만 앞으로는 소형이 강세인 시대다. 대형은 아파트든 상가든 인기가 바닥이다. 소형에 비해 가격 추락속도가 빠른 데다 웬만한 조건으로는 수요자가 거들떠보지도 않아 최소 억 단위를 낮춰야 겨우 매매된다.

서울 강남, 목동, 분당 등 투자수요가 집중적으로 유입된 지역은 대형 매물이 쌓여 전혀 거래가 이뤄지지 않는다. 하지만 중대형 수요가 빠르게 늘고 신흥 자산가들의 투자수요가 증가한다면 지역 여건이 좋아져 대형의 인기는 급상승할 여지가 많다.

최근 소형이 강세인 이유는 1인 가구가 늘고 소형 공급이 부족해 정책의 변수와 수급에 영향을 받은 탓이 크다. 앞으로 세제가 변화하고 수요 패턴이 달라지면 중대형 수요는 다시 살아날 가능성이 충분하다.

얼마 전 송파 신도시 주택공급에서 중대형이 제외되자 반포의 대형 아파트 가격이 급상승한 것이 한 사례이다. 대형의 희소성이 높아질 수 있으므로 도심, 전문직 종사자, 부자들이 선호하는 한강변 일대 매물을 노리는 것도 한 방법이다.

부동산에 웃돈이 붙는 경우는 공급은 부족한 데 수요가 늘어난다거나 시세보다 분양가가 훨씬 저렴한 아파트나 상가, 개발 호재가 풍부해 입주시점에 높은 시세차익을 거둘 수 있는 경우 등이다.

또 신도시로 개발되는 지역 내 부동산과 입지적인 희소성으로 투자의 장점이 뛰어난 곳들은 대체로 수 천만 원의 웃돈이 형성된다. 요즘처럼 시세가 분양가를 밑도는 아파트들이 줄줄이 나오는 가운데 프리미엄이 붙는 부동산들은 어떤 속성을 갖고 있을까.

불황 속에서 매매가격이 분양가를 밑도는 ‘마이너스 프리미엄’ 아파트들이 속출하고 있지만 돈 되는 부동산들은 아직도 적지 않다. 요즘 같은 가격 하락기에는 입지여건이 개선되거나 호재가 집중된 역세권지역이 유망하다.

또 배후수요가 많은 산업단지 주변, 대단지이거나 과거에는 저평가되었지만 최근 들어 재개발 뉴타운, 재건축 사업을 비롯해 각종 도심 재생사업이 활발하게 추진되는 곳들이 프리미엄을 이끌어내는 핵심 지역이다.

갑부모(값싸게 부동산 사는 모임) http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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