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서울 아파트 경매 투자전략

2012-06-15 | 작성자 윤재호 | 조회수 28,132 | 추천수 234


요즘 부동산 시장이 침체 되다보니까, 급매물과 경매물건이 쏟아져 나오고 있는데... 먼저 급매와 경매는 어떤 차이가 있나?

급매와 경매의 공통점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 일반적으로 시중에서 거래되는 금액대보다 급매는 5~10% 싸게 살 수 있고, 경매는 10∼30%에서 많게는 절반 값까지 싸게 살 수 있는 것이 특징이다.

급매는 매도자의 급한 사정으로 신속하게 팔아야 하는 경우 최고 10% 정도까지 싸게 살 수 있다. 요즘처럼 거래 마비 가격, 하락 이중고를 겪는 시기에는 최대 20% 저렴한 급매물 아파트도 종종 발생한다. 하지만 경매는 최대 반값까지 싸게 사는 대표적인 수단이다.

경매는 법원에서 강제로 매각하는 부동산이다. 1회 유찰 후 20~30% 가격이 낮아(저감율)지기 때문에 2회 유찰할 경우 감정가 대비 64%까지 떨어져 유찰이 잦을수록 값싸게 부동산을 장만해 부동산시장의 ‘도매상품(떨이상품)’이라고 한다. 통상 급매보다 경매 부동산이 시세보다 현저하게 싸게 살 수 있는 방법이다.

내 집 마련을 하려는 실수요자나 투자자 입장에서는 경매는 좋은 기회인데, 요즘 서울의 아파트 경매물량 현황은 어떤가?

부동산 거래 침체로 이자를 감당하지 못해 경매 물량이 늘고 있다. 서울에서 입찰에 부쳐지는 아파트는 매달 평균 900~1000여건에 달한다. 지난해와 비교해 평균 10% 이상 증가했다. 서울에서 매월 입찰에 부쳐지는 전체 경매물건 2600여건 중 아파트 매물이 1/3에 달할 정도로 물량은 풍부한 편이다.

서울의 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 75~80% 수준이다. 반드시 1~2회 유찰과정을 거쳐 낙찰되기 때문에 감정가가 저렴한 경우 30% 정도 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 물량은 꾸준히 늘어나는데 입찰자가 줄어들고 있어 낙찰가율이 완만한 하락세를 유지하고 있다.

입찰 경쟁률은 3~4대 1로 높은 편이다. 꾸준히 내 집 장만과 중소형 아파트를 통한 임대수익을 예상한 투자자들의 수요가 많기 때문에 경쟁률은 높은 편이다. 아파트 경매 물량이 꾸준히 공급되고 있으므로 기본적인 경매 이론과 입찰에 따른 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 작은 평수라도 내 집을 장만하는 기회를 잡을 수 있다.

구체적으로 투자전략은 어떻게 세우면 좋을까?

급매물 가격보다 10~20% 저렴하기 때문에 꾸준한 입찰전략을 세우면 얼마든지 값싸게 내 집 마련을 할 수 있는 것이 법원 경매시장이다. 또 가격 결정자가 바로 본인이라는 점이다. 내가 쓰고자 하는 금액으로 써내는 것이 법원경매, 되면 좋고 안 되면 말고 식이라는 점이 장점이다. 경매물건의 사전조사를 거쳐 입찰에 참여해도 좋다고 판단되면 입찰에 따른 준비물(입찰보증금, 도장, 신분증)을 가지고 참가하면 누구든 참여할 수 있다.

지금 살고 있는 집보다 좀 더 큰 집으로 이사하는 것은 누구나 소망이다. 이 같은 `주택 갈아타기`를 할 때 법원 경매를 이용하면 시기를 앞당길 수 있다. 경매 통해 중대형 주택을 장만하면 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.

경매는 가격이 싸다는 매력도 있지만 꼼꼼히 따져봐야 할 점도 많은데 어떤 점에 주의를 해야 할까?

아파트 경매물건의 정확한 권리관계를 확인한 후에 입찰해야 한다. 권리관계가 안전한 물건이 돈 되는 물건이다. 세입자의 돈을 물어줄 가능성이 있거나, 등기부 상 인수할 물건을 낙찰 받으면 추가 부담금이 생겨 수익률을 떨어지기 때문에 안전한 물건 투자가 최선이다.

명도가 어려운 물건도 입찰을 자제해야 한다. 세입자가 여러 명이거나 거액의 전세보증금을 떼이는 경우 명도가 어려울 수 있다. 입찰 전 세입자 탐문을 통해 미리 만나보는 것이 좋다. 명도의 어려움을 겪지 않고 재빨리 입주를 마치는 게 성공적인 경매 투자전략이다.

아파트 경매물건에는 입찰자가 많다. 그런데 자신이 원하는 물건에 사람들이 덤벼들면 조바심 때문에 입찰가를 높여 쓰는 실수를 저지르기 쉽다. 사람이 많다고 분위기에 휩쓸려 즉흥적으로 입찰가를 높게 써서는 곤란하다. 적정 입찰가격을 미리 산정 후 입찰해야 한다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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