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송도 집값 앞으로 어떻게 될까?

2012-06-13 | 작성자 윤재호 | 조회수 34,195 | 추천수 278

송도국제도시 부동산시장의 어제와 오늘은?

2003년 경제자유구역으로 지정된 송도는 인천 연수구 송도동 일대 53 ㎢ 부지에 총사업비 10조원을 투입, 인구 25만 명이 거주하는 도시로 계획됐다. 외국기업·대학을 유치하고 의료 단지를 조성하는 등 시민과 부동산투자자들로부터 관심을 한 몸에 받았다. 2005년에 '송도신도시개발유한회사'를 설립했다. 여기에 중앙공원, 컨벤션센터, 국제학교, 병원 등 공공인프라 구축계획이 발표되면서 본격적으로 부동산 '투자 붐'이 일기 시작했다.

당시 인천도시개발공사가 분양한 '웰카운티2차' 아파트는 11대1의 경쟁률로 다. 코오롱건설이 분양한 '송도 더프라우' 오피스텔의 경우 최고 5000대1이란 사상 초유의 경쟁률을 기록하고 1억 원 가까운 웃돈이 붙기도 했다. 하지만 글로벌 경기 불황으로 외자유치가 늦춰지며 개발이 늦춰지기 시작했다. 분양권 값이 6억 원까지 형성됐던 '풍림아이원'은 4억이하로 거래되고 송도 더샵 퍼스트월드 역시 지금은 분양가와 비슷하게 거래된다.

송도국제도시 평균 아파트가격도 매년 하락하고 있다. 2008년 12월 3.3㎡당 1655만원을 기록한 아파트값이 현재는 1309만원으로 떨어졌다. 전셋값은 지난해 이맘때에 비해 5000만 원 정도 올랐지만 매매가는 움직이지 않고 있다. 부동산 투자 붐이 일었던 송도의 집값과 부동산은 어떻게 될까? 아직도 분양가보다 5000만∼1억 원가량 싼 값에 매물이 나오는 송도 부동산시장의 앞으로의 움직임은 어떻게 될까.

  송도 집값이 계속 주춤한 가운데 올해 아파트 입주, 분양물량이 동시에 늘면서 공급 과잉 우려가 커지고 있다. 송도 집값은 앞으로 어떻게 될까?

송도의 집값은 장기적으로 투자가치가 있지만 중단기적으로는 집값 상승을 기대하기 어렵다는 점에서 ‘장기 상승, 단기 하락’을 점칠 수 있다. 부동산 경기가 안좋은 현 시점에서 송도 집값이 상승하기에는 아직 넘어야 할 장애물이 많아서다. 무엇보다 도시 입주물량이 부담이다. 게다가 국제병원·외국기업 유치가 난항을 겪으면서 쉽게 해결 기미가 보이지 않는 점이다. 또 서울과의 접근성이 떨어진다는 점도 집값 앙등이 쉽지 않은 문제이다.

하지만 10년 앞을 내다본 장기 투자처로 송도 집값은 투자매력이 많아 상승 가능성이 매우 높다. 송도는 장기적으로 외자유치가 가시화되는 점과 뛰어난 주거여건을 꼽을 수 있다. 또 우수한 교육시설과 쾌적한 주거환경으로 인해 송도 주택시장의 '부활'을 점치는 이유다. 장기적인 시각에서 봤을 때 송도는 여전히 매력적인 지역이고 분양가 거품이 빠졌다는 점에서 주택 실수요자들이 노려볼만한 투자처이다. 

  송도가 제자리를 찾기 위한 해법은?

가격 하락, 거래 마비의 이중고를 겪고 있는 송도가 제자리를 찾으려면 주택 공급을 줄이고 가격을 가수요자보다 실수요자들의 눈높이를 맞춰야 할 것이다. 입지 여건과 주거 여건을 잘 갖춘 송도는 인천과 수도권 시민들이 가장 살고 싶어하는 곳이지만 가격이 비싸 부담스러워한다. 인천 도심 아파트 3.3㎡당 평균가가 750~800만 원선이다. 그런데 송도는 1200만 원대를 고수하고 있다.

인천의 수요를 끌어당기기엔 여전히 가격대가 높다. 송도 분양시장 불패를 이끌었던 서울 수도권 투기꾼들이 떠난 지 오래인 만큼 실수요자들이 살기 좋은 도시로 자리매김할 때 송도는 자연스럽게 제자리를 찾을 것으로 예상된다. 또 송도는 동일한 지역에서 대규모 개발이 동시다발적으로 이뤄지는 게 문제이다. 향후 주거가치는 교통 등 기반 인프라를 확충하고 여러 가지 송도의 국제병원과 외국기업 유치 등 도시 현안들이 완성되는 시점에 송도 주택 값은 안정을 찾게 될 것이다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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