가격 하락기에는 감정가 살펴라

2012-05-08 | 작성자 윤재호 | 조회수 28,145 | 추천수 250


  경매 하락기 경매 입찰 전략은?

서울, 수도권 아파트 매매시장은 여전히 거래 부진으로 가격 약세가 이어지고 재건축은 물론 일반아파트도 거래가 끊어진 상황이다. 불확실한 주택경기 전망과 기준금리 인상 등 불안 요인이 여전해 쉽사리 거래 활성화로 이어지기는 어려울 것으로 전망된다. 또 물가인상 우려와 가계소득 감소에 따른 주택 구매력 저하를 거래 부진의 원인으로 꼽을 수 있다.

서울 및 수도권 전체적인 부동산 시장이 침체기에 접어든 현 시점에서는 경매시장도 침체양상이 예상된다. 중단기적으로 낙찰가율이 하락하고 입찰경쟁률이 완만하게 떨어질 것으로 예상된다. 또 가격 싸지 않다면 공격적이고 섣부른 경매투자에 나서는 가수요도 줄어들 전망이다.

경기침체와 국내 주택시장 침체 여파로 당분간 인기지역 아파트의 투자심리가 살아나기에는 어려운 상황이다. 강남권과 버블세븐 아파트 경매시장도 자유로울 수는 없다. 앞으로 경매물량은 꾸준히 늘어날 것으로 예상다. 낙찰가율이 떨어지고 물량은 늘어나는 호기는 하반기에 이어질 것이므로 조급증을 가지기보다 시장을 꾸준히 지켜본 후 입찰을 결정해야 한다.

경매시장에 내 집 마련의 꿈을 걸고 있는 사람들은 기회일수 있다. 응찰자 수가 적어 경쟁률이 낮으며 낙찰가율도 점차 떨어지는 추세여서 투자 적기일 수 있다. 경매시장은 침체기에 각광 받는 투자처이다. 특히 내 집 마련을 위해 준비하고 있는 실수요자들은 가격 하락기에 입찰경쟁이 떨어지고 있어 경매시장에 관심이 더욱 커지고 있다. 응찰자수가 줄어들면서 내 집 마련에 호기로 삼을 수 있어 값싸게 낙찰 받을 확률도 점차 커지고 있다.

입찰 가격은 당분간 보수적으로 결정하고 낙찰 받아야 경매투자에서 성공할 수 있다. 경매 입찰장에 가보면 침체기라도 사람들이 많이 몰려있다. 이런 현상은 입찰장의 30~40% 정도는 입찰장을 답사 온 예비투자자들이거나 경매의 이해관계인과 경매학원 수강생, 차기 입찰 참여자의 사전 답사 때문에 북적댄다. 입찰장에 투자자들이 몰린다고 분위기에 휩쓸려 높은 값에 낙찰 받을 필요는 없다. 냉정한 자세로 저가 사냥에 나서야 한다.

시세하락기에는 감정가를 잘 살펴야 한다. 현재 경매시장에 나오는 아파트는 지난해 가격 하락이 본격화되기 전에 감정가가 매겨진 경우가 대부분이다. 입찰할 때는 유찰횟수를 따지기보다 감정가가 현재 시세와 얼마나 차이가 있는지를 확인한 후 매물을 골라야 저가매입을 할 수 있다.

간혹 과다 평가된 물건이 공급돼 싸게 낙찰 받았지만 실제로는 시중의 급매가 수준에 낙찰 받는 우를 범하는 사례도 종종 발생한다. 어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70% 선에 최저가격으로 낙찰되다가, 다른 날은 90%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다.

따라서 최소 5회 이상 꾸준하게 낮은 값으로 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요 있다. 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다. 경매 공급물량이 꾸준히 늘고 있으므로 중장기적으로 물건에 대한 빈틈없는 분석을 통해 안정적으로 낙찰 받는 것이 필요하다.

침체기 경매에서 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래 지역 내 아파트의 평균값을 정해 20% 이상 남을 때만 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 체크해 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 한 후 가격을 보수적으로 잡은 다음 입찰해야 한다.

자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 가격이 비싼 강남권과 버블세븐지역의 경우 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 잔금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 있어 주의해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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