흠집 있는 경매물건에 알짜 있다

2012-05-03 | 작성자 윤재호 | 조회수 27,417 | 추천수 224


  입찰 전 충분한 사전조사 필수

경매 비수기를 맞아 경매 투자에 나서려는 실수요자들이 늘고 있다. 내 집 마련을 위한 실요자 뿐 아니라 소액투자를 위해 경매 전선에 뛰어든 실속파 투자자까지 다양한 부류의 투자자들이 경매장을 찾는다.

경매에 참여한다고 누구나 이익을 보는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많고 지나친 경쟁으로 이익률이 현저하게 떨어지는 경우도 많다. 물론 일반 중개업소를 통해 부동산을 구입하는 것보다 가격면에서 유리하지만 남들을 따라하다가는 낭패를 보기 쉽다.

최근 몇 년 동안 경매시장 대중화로 입찰 경쟁률이 80%대로 완만한 상승세를 유지하고 있다. 웬만큼 괜찮은 물건은 낙찰가가 감정가의 70∼80% 정도다. 한창 인기 있는 아파트 낙찰가율과 맞먹는 경우가 허다할 만큼 경매시장이 뜨겁다.

이럴 때는 겉이 조금 흠이 있어 보이지만 사실은 얼마든지 시간 또는 약간의 비용을 들이고 해결할 수 있는 물건을 찾아내면 가격면에서 훨씬 남보다 유리하게 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회를 가질 수 있다. 남보다 좀 더 낮은 값에 낙찰 받을 수 있는 물건은 어떤 것일까?

우선 감정가가 시세보다 매우 낮은 물건을 찾아보자. 한 번도 유찰되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20∼30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 정보 수집이 요구 된다.

입찰일 변경·연기 후 재경매 물건도 대체로 저가에 낙찰된다. 법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있는데 이런 것도 눈여겨볼 만하다. 재경매에 붙여진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다. 이런 물건은 하자가 있을 것이라는 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생하기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다.

세입자가 많은 경매물건도 대체로 저가 낙찰되는 대표적인 물건이다. 주택에 세입자가 많은 물건은 권리관계가 깨끗한 경매물건보다 낙찰가율이 낮다. 이는 명도처리에 애를 먹을 것을 먼저 생각하기 때문이다.

다수의 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이라면 다른 채권자보다 최우선적으로 낙찰대금에서 배당을 받기 때문에 문제가 없다. 오히려 세입자가 배당을 받길 원해 새로운 낙찰자에게 빠른 명도확인서를 부탁하기도 한다. 경매에서는 권리를 못 갖는 세입자가 있는 집들이 더 애를 먹는다는 점을 염두에 둬야 한다.

남들과 똑같이 등기부등본 상 안전하고 세입자 관계없이 채무자 겸 소유자가 거주하는 물건의 경우 낙찰가율은 껑충 뛰게 마련이다. 입찰 전 권리와 물건 조사를 통해 충분히 낙찰 후 치유하거나 해결할 수 있는 물건이라면 과감하게 저가에 입찰하는 결단력도 요즘 같은 시기에 필요한 투자법이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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