비수기, 경매 알짜 매물 많다

2012-04-24 | 작성자 윤재호 | 조회수 28,118 | 추천수 250


  시들해진 경매시장, 실수요자엔 기회

부동산 재테크의 마지막 비상구 - ‘경매’. 경매시장이 대중적 재테크로 자리 잡았으나 차별화하지 않은 구태의연한 투자방법으로는 커다란 실익이 많지 않은 게 현실이다. 투자 수익률을 높이면서도 알짜 투자물건을 잡는 게 투자전략의 핵심이다.

일반인들이 내 집 마련을 하려는 실수요자들이나 마땅한 투자처를 찾으려는 투자자는 비수기 경매시장을 노려볼 만하다. 요즘 입찰장의 모습은 예전과 사뭇 다르다. 인기지역 매물이라도 2회 유찰은 기본이고 버블세븐 아파트도 낙찰가율이 70%대이다.

특히 고가아파트나 연립, 단독주택은 유찰 횟수가 빈번하다. 2~3회 유찰해 50%대에 낙찰되는 사례도 비일비재하다. 서울 시내 입찰장에는 곳곳에 빈 좌석이 눈에 띄고 고가 주택을 낙찰 받는 실수요자들은 골라서 낙찰 받는 상황이다.

대체로 경매 입찰장은 실수요자들의 입질이 적을수록 낙찰가율이 큰 폭으로 떨어진다. 경매 시장을 움직이는 사람들은 실수요자들이다. 요즘 실수요자들이 줄어 입찰경쟁률과 낙찰가율은 하향곡선을 긋는다. 특히 요즘처럼 집값이 떨어지고 거래 마비 가격 하락 이중고를 겪을 때는 경매 입찰자들이 더욱 더 줄어든다.

경매장의 비수기라면 주로 6월 중순과 7월 하순의 휴가철, 극서 ․ 극한기, 명절 전후와 부동산 정책 규제와 금융 강화시기, 경제 불황기에는 법원 경매시장에 입찰 경쟁률이 상대적으로 뗠어지는 게 통례이다.

특히 요즘같이 시들해진 일반 부동산시장에서 내 집 마련 실수요자들과 가수요자들의 대기수요가 긴 비수기를 잘 노리면 실수요자들에게는 치열한 경쟁률을 치르지 않고 싼값에 부동산을 장만할 수 있는 좋은 기회이다.

입찰 경쟁률이 한껏 높은 과열장세 때에는 시세차익의 재미를 보지 못하지만 경쟁률이 낮으면 ‘묻지마 투자자󰡑가 줄면서 그만큼 낙찰가율이 낮아진다. 따라서 시세차익이 큰 우량물건을 낮은 값에 소신껏 응찰할 기회가 많아지기 때문에 유리하다.

비수기 경매물건을 노릴 땐 단기간 집중력을 가지고 여러 물건을 답사해 우량 물건을 고른 후 입찰에 응하는 것이 바람직하다. 통상 경매물건에서 옥석을 고르는 게 중요한데 되도록 다리품을 팔아 투자 가능한 여러 물건을 답사하는 게 중요하다.

무조건 최저가가 싼 것보다는 투자가능성이 높으면서 시세 보다 20% 이상 가격 싼 우량 경매물건을 고르는 게 좋다. 혼자 판단으로 투자성을 판단하기 보다는 반드시 현지의 오래된 중개업자나 현지 주민들에게 주변 시세를 정확히 파악한 후 입찰에 참여해야 투자의 안전성이 확보된다.

아무리 비수기라 해도 소형 아파트와 역세권 등 인기지역, 인기 종목은 경쟁이 치열한 편이다. 되도록 입찰 경쟁률이 높지 않으면서 투자성이 높은 단독주택, 연립, 소형 상가주택 등 틈새종목을 겨냥하는 게 저가에 낙찰 받는 데 유리하다.

올 하반기 부동산 경기는 좀처럼 예상하기 힘든 상황이다. 향후 불투명한 경기가 지속될 확률이 크므로 시세차익을 노리기보다는 실수요 중심의 투자전략이 필요하다.

감정가의 무조건 맹신은 금물이다. 감정가는 대체로 시세보다 높게 형성되어 있는 데 대부분이다. 어떤 경우 시세보다 훨씬 높게 형성돼 부풀리기 감정가에 속는 경우도 많다. 단순히 감정가에서 수회 유찰된 것만을 보지 말고 반드시 시세를 대비해 얼마나 싼 지를 따진 후 입찰을 고려해야 한다.

현장 답사는 성공 경매의 필수 코스이다. 투자자가 직접 현장을 답사해 입지와 건물의 노후 정도, 세입자 현황 등을 파악해야 하며 인근 컨설턴트나 중개업자의 말만 믿고 현장 답사를 게을리 하면 낭패를 보기 쉽다.

법원경매는 최소한 3~5개월의 철저한 준비기간과 여유가 있어야 함을 명심해야 한다. 낙찰 후 바로 입주하는 게 아니고 통상 법원의 절차에 따라 여러 기간(매각 허가(7일), 항고기간(7일), 대금납부(낙찰 후 통상 40일), 소유권 등기, 세입자 명도)을 거치는 게 보통임으로 충분한 입주 기간과 시간적 여유를 가지고 입찰에 참여하는 게 좋다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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