돈 벌려면 제대로 된 지도부터 갖춰라

2007-09-18 | 작성자 윤재호 | 조회수 45,784 | 추천수 505
 
재미있는 것은 부동산 투자자들은 의외로 지도 사는 것에 인색하다는 점이다. 최소 수천~수 억 원의 돈을 들여 투자하면서, 불과 몇 만원에 불과한 자세한 지도 한권 없다는 건 장님이 코끼리를 만지는 것과 같은 것이다. 부동산투자의 본질을 깨닫지 못한다는 말과 같다.

누구나 다 알고 있는 얘기지만 부동산투자 시에는 세밀한 입지분석 과정을 거쳐야 한다. 예를 들어 상가투자를 한다고 할 때 투자대상 지역 내에 어느 정도의 배후인구가 있고, 주변에 주요 집객시설은 어떤 게 있는지를 파악해 상권 확보가 어느 정도 보장된 상가를 골라야 한다는 것은 부동산투자의 기본이다. 배후 또는 유동인구에 비해 상가의 공급이 많거나 새로 대규모로 개발되는 지역이 가까이 있다면 상가 투자 매력이 떨어질 수밖에 없는 것과 같은 이치다.

여러 개의 투자대상 부동산 중 하나를 선별하려 할 때 현장답사가 중요하다고 해서 무조건 현장부터 달려간다면 시간낭비일뿐더러 경비 또한 만만치 않아 시행착오를 겪을 수밖에 없다. 그러나 지번표시와 지역현황이 자세한 지도가 한권 있다면 당장 개략적이나마 현장의 분위기와 동향을 쉽게 가늠할 수 있고 몇 명의 중개업자에게 지번을 대고 통화 몇 번 해보면 현장을 가본 것과 같은 현장분위기를 느낄 수 있고 어떤 경우 투자성을 쉽게 판가름할 수 있다.


  ‘1억짜리 차타며 지도하나 없다니…’

나름대로 부동산 투자의 노하우를 쌓은 실전 경험자들은 꼼꼼히 지도만 잘 살펴도, 그리고 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 지역의 입지와 상권을 분석할 수 있다고 자신한다. 상가 뿐 아니라 아파트와 토지 등에 투자할 때 세밀한 지도는 유용한 1차 분석 참고자료이다. 미리 입지와 상권분석에 대한 빠른 노하우를 실전에 활용할 수 있는 능력을 갖추는 자료로 활용한다.

이왕 지도 얘기가 나왔으니, 한마디를 더 하고 가자. 언젠가 내가 차를 타고 가다 고속도로 휴게실에서 쉬고 있을 때 누군가가 와서 지도를 내밀며 길을 물었다. 지도를 펼칠 때 보니 등기부등본과 건축물대장 등 부동산서류들이 같이 묶여 있는 것으로 보아 아마도 부동산투자를 위해 현장을 둘러보는 것 같았다. 그런데 그 지도는 전국 도로가 종이 한 장에 한꺼번에 다 나온, 말 그대로 약식지도였다. 자동차를 사면 사은품으로 끼워주는 도로망 지도이니 구체적인 길이 안 나온 게 당연했다.

내가 길을 자세하게 알려준 다음에 그가 타고 간 차를 보고 나는 깜짝 놀랐다. 그가 1억 원이 넘는 고급 외제차를 몰고 가는 것을 보았기 때문이다. 그러나 나는 속으로 탄식을 금치 못했다. “1억원이 넘는 외제차면 뭐 하는가? 제대로 된 지도하나 없어, 길도 못 찾아 가는데…”하면서.

부동산 투자도 마찬가지다. 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권한다. 실제 5000분의 1 지도를 옆에 두고 해당 물건의 주소를 맞춰보면 어떤 지역 어떤 상권에 속해 있는지, 유동인구는 대충 어느 수준인지 어림으로나마 파악할 수 있다.


  ‘지번 지도’ 잘 살피면 직접 현장답사 효과 거둔다

부동산 투자에 있어 현장답사의 중요성은 두말하면 잔소리다. 그러나 우량매물이 나왔다고 매번 현장부터 다녀올 수는 없는 노릇이다. 현장에 가보고 싶지만 여의치 않을 때 지번이 표기된 5.000분의 1 지적약도나 도로지도 한 권이면 현장답사의 효과를 거둘 수 있다. 즉 매물의 정확한 지번이나 지점을 알아낸 다음 대상지 주변의 몇몇 중개업자 연락처를 알아내 투자자 본인이 직접 현장상황과 시세를 파악하는 방법이다.

요즘 공인중개사 관련 협회 홈페이지에는 회원들의 지역별 중개업소 연락처가 공개된다. 부동산정보회사 홈페이지에서도 지역 중개업소 가맹점의 연락처를 알아낼 수 있다. 그들로부터 매물에 대한 정보는 물론 주변시세와 매매사례 등을 자세하게 알아내 투자에 활용할 수 있다.

중개업자에게 지번을 대고 이것저것 물어볼 때는 솔직한 게 좋다. 괜히 돌려서 말하거나 꼭 살 것처럼 과장되게 말을 붙이면 오히려 잘못된 정보를 얻어낼 수 있다. 많은 중개업소에는 시세와 지역정보만 물어보고 바로 전화를 끊는 얌체족 투자자들이 많아 골머리를 앓는다고 한다. 그러나 솔직하게 접근한다면 별 문제없다.

시간이 많지 않아 우선 전화로 상담하는 것이라고 운을 떼고 우선 투자성부터 확인하고 현장에 가게 되면 직접 방문하겠다고 이야기하면 된다. 지도를 보면서 그 지역 동향과 시세 등을 물어보면 최근 부동산의 동향과 정확한 거래가, 매물공급량, 급매물 출현여부까지 세세한 정보를 구할 수 있다. 서너 명의 중개업자와 대화해보면 투자대상 매물의 크로스체크까지 가능하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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