지하 다세대 경매 잘 고르면 대박

2008-02-20 | 작성자 윤재호 | 조회수 40,900 | 추천수 468
 

 이번엔 남들이 잘 찾지 않는 소외종목을 공략해 짭짤한 임대수익을 얻는 ‘틈새’ 경매 낙찰기(記)를 소개해 본다. 경매에서 소외된 종목은 값싸게 낙찰 받고 높은 임대수익을 얻는 묘미를 느낄 수 있다.

 내가 아는 D씨는 20평형대 소형 지하 다세대 매물만 겨냥한다. 이유는 단 하나. 바로 낮은 낙찰가에 경쟁률이 보통 1~2명에 불과하기 때문이다. 호재가 있는 지하 다세대는 잘만 고르면 대박 물건이다. 재개발과 재건축 추진 중인 지하 다세대뿐 아니라 도심 속 업무빌딩 인근, 유찰이 잦은 도심 오피스텔, 대학가와 공단 밀집 지역의 중소형 다세대는 높은 수익률이 보장되는 알짜 물건이다.

 D씨가 관심을 집중해 노리는 물건은 주로 관악구 신림동, 봉천동 일대의 지하 다세대다. 물량이 풍부하게 공급돼 물건을 고르기 쉬워 싸게 낙찰 받고 또 임대가 비율은 상당히 높기 때문이다. 지하 다세대는 1회 이상 유찰이 기본이어서 낙찰가율 70~80% 선이고 입찰도 한두 사람만 한다.

 D씨가 이런 매물을 집중 공략한 시기는 외환위기 이후부터. 종자돈 2억 원이 지금은 10억 원으로 늘어났다. 통상 시세보다 20~40% 값싸게 사들인 후 짧게는 1년에서 길게는 2년여 집중적으로 세를 준다. 투자금액 3000만~5000만원에 산 다음 보증금 1000만원, 월세 20만~30만원에 내놓는다. 임차기간이 만료되기 몇 달 전 중개업소에 급매물로 내놓는다.

 매물로 내놓을 때는 비슷한 매물보다 5~10% 저가로 내놓는다. 지하 매물을 누가 살까 하겠지만 장년 또는 노년층 부부들이 많이 사고, 적은 돈으로 내 집 장만하려는 청장년층 외에 신혼부부, 지방 유학생까지 다양하다.

 처음부터 월세 수익을 목적으로 투자하다 보니 물건의 위치와 생활의 편의성을 많이 따져 물건을 고른다. D씨가 털어놓은 대박 물건은 지세가 다소 높은 곳에 위치한 지하 1층 매물이다.

 이런 매물은 공부(公簿)상 지하 다세대지만 사실상 1층과 다름없는 진흙 속 진주다. 현장 답사를 꾸준히 하다보면 의외로 공부상 표시와 실제 위치와 불일치한 물건을 만날 수 있다.

 즉 서류상 지하 1층이지만 실제로는 지상 1층으로, 지대가 경사진 곳에 위치한 매물을 고르면 1층과 똑같다. 이런 매물은 예외 없이 임대가 수준이 높고 임차 수요는 물론 나중에 되팔 때 매수자 찾기가 손쉬운 장점이 있다.

 D씨는 이외에도 건물의 외관과 내부가 깨끗한 오래된 매물, 역세권, 근린주택 내 지하 매물 등 돈 되는 매물만 집중적으로 매입했다. 그런 다음 일정 기간 세를 줬다 되팔기를 반복했다. 지금은 남부럽지 않은 자산가의 반열에 올랐다. 요즘도 돈 되는 지하 매물 사냥을 위해 관악구 일대를 오르내리고 있다.

 D씨가 기피하는 물건도 몇 가지 있다. 우선 명도의 어려움이 예상되는 물건은 과감하게 피한다. ‘소형, 지하’의 틈새 매물 일수록 명도의 어려움이 많이 숨어 있다. 소년소녀 가장이 살고 있거나 불치병에 걸려 거동이 힘든 세입자가 있거나, 위치나 건물의 상태가 좋지 않고 수요자 찾기가 어렵다면 아무리 싸다 해도 포기한다. 특히 명도가 어려우면 배(주택 가격)보다 배꼽(명도비 등 추가비용)이 크므로 특히 조심해 물건을 고른다.

 또 입찰장에서 되도록 낮은 값을 써내기 위해 남보다 부지런히 매물을 찾아다니고 입찰장을 들락거린다. 절대 욕심을 내 높은 값을 써내지 않는다. 매입가가 높을수록 임대가 수준이 낮다는 것을 잘 알기 때문이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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