수익형 부동산 투자의 허와 실

2008-02-19 | 작성자 윤재호 | 조회수 38,030 | 추천수 457
 얼마 전 30대 초반의 여자 분이 부동산투자를 하고 싶다며 찾아왔다. 대기업에 근무하는데 자신은 장기투자를 계획하며 임대용 부동산에 투자하고 싶다고 했다.

 한참 자신의 생각을 이야기하다가 하는 말이 “사실 현재 가진 돈은 별로 없지만 얼마든지 대출을 얻어 쓸 수 있다”며 “임대수익만 괜찮다면 2억 원 정도 현금동원을 할 수 있고 아파트나 테마상가 등 고정적 임대수익이 있어야 한다”고 했다.

 그러나 현재 수중에 있는 돈은 3천 만 원이란다. 나머지 모자라는 투자금은 직장 대출과 적금 해지, 그리고 부모님으로부터 차용까지 합하면 2억 원 정도는 문제없다며 좋은 부동산을 추천해주면 수수료는 넉넉하게 주겠단다. 그동안 바쁜 직장생활 때문에 부동산투자에 관심이 없었지만 주변에 부동산투자로 성공한 동료들의 이야기를 듣고서 이제부터라도 열심히 부동산투자에 관심을 기울여야겠다고 생각했다는 것이다.

 요즘 고객들로부터 투자 상담을 받다보면 의뢰로 한풀이(?) 투자자들이 적지 않음을 실감한다. 그동안 부동산에 대해 줄곧 비관적인 투자관을 갖고 있다가 여전히 일부 인기지역 부동산이 떨어질지 모르고 오르는 것을 보고 늦었지만 이제라도 한방(?) 투자를 하고 싶다는 ‘막차손님’들이 많아 혀를 내두르게 한다.

 특히 부동산시장에 대한 고삐를 더욱 조이는 추세의 하락시장에서 부동산을 통한 시세차익이 쉽지 않다는 점을 알고 이제는 임대형 수익성 부동산에 관심을 집중하는 투자자들이 늘고 있다.

 한마디로 위험천만한 투자자세이다. 참여정부의 부동산 각종 규제책 이후 부동산투자 패턴과 환경이 많이 바뀐 것이 사실이다. 그동안 부동산투자가 시세차익 위주였다가 전방위 규제책 이후 서서히 임대와 운영을 통해 수익을 얻는 수익형 부동산으로의 투자 선호도가 높아졌기 때문이다. 보유와 양도에서 빼앗기는 세금보다는 부동산운영과 임대를 통해 수익을 챙기려는 실속형 투자자들이 많아졌기 때문이다.

 그러다보니 소액투자자나 초보투자자들이 성공한 투자자들로부터 소문을 듣고 대출을 내서라도  부동산을 장만하려는 사람들이 많다.

 그러나 과다하게 대출 받아 임대사업을 하는 것은 위험천만하다. 수익성이 높지 않을뿐더러 부동산 하락기에 접어들 경우 환금성 결여로 이어지면서 치명타를 입는 경우가 발생할 수 있다. 특히 자기 자금사정에 맞추지 못하고 무리하게 고가의 아파트나 상가를 장만해 세를 주려 할 경우 정작 대출금 갚느라 허덕이다가 최후에는 경매 또는 공매처분 되는 경우가 부지기수다. 그래도 주택의 경우 최소한 값싸게 전월세라도 놓으면 되지만 상가나 오피스텔, 펜션 등은 임대에 따른 어려움이 많아 투자후 애를 먹을 수 있다.

 임대수익에 초점을 맞춰 부동산투자를 하려면 대출은 총 투자금액의 30% 미만으로 하고 상가나 오피스텔 등 경기에 민감해 수익률 변동이 심한 종목보다는 중소형 아파트나 틈새상품 공략에 나서는 것이 유리하다.

 또 시간이 걸리더라도 저가매입을 최우선적으로 고려해야 한다. 정상시가에 매입한 부동산은 불경기에 불리할뿐더러 임대수익이 뻔하기 때문에 장래에 적정한 임대수익을 얻기가 어렵다. 변화한 최근 부동산 환경에 맞는 수익형 부동산에 대해 알아보자.

■ 임대용 주택

 주택은 임대에 따른 수익성이 그리 높지 않은 게 흠이다. 소형 아파트의 경우 입지에 따라 달라지지만 통상 연 수익이 5~6% 수준이다. 안정성 면에서 뛰어난 종목이기 때문에 초보투자자들이 선호한다. 다세대·연립주택은 환금성이 떨어지지만 매입가가 낮고 임대가 형성이 낮아 소액투자자들이 노릴만하다.

 아파트보다 수익률은 높지만 나중에 되팔 때 시간이 많이 소요되고 내용연수에 따라 감가율이 높은 단점이 있다. 경매나 공매를 통해 저가로 사들여 임대를 놓으면 투자금 대비 수익률이 높은 종목이다.

 다가구주택의 경우 공급이 많아 임대수요가 한정적이지만 지역에 따라 연 8~10%대의 높은 수익을 보이는 주택시장의 전형적인 고수익 임대상품이다. 다만 전형적인 일반주택밀집지나 중소형아파트 공급이 많은 중산층 지역은 임대가가 현저하게 낮다. 유망 임대용 주택은 역세권과 대학가, 관공서 일대의 중소형아파트나 경공매를 통해 매입한 원투룸 주택이나 연립주택이 유망하다.

■ 상가

 대표적인 수익성 부동산으로 알려져 있지만 사실 ‘허풍선이’일 경우가 많다. 특히 도심 요지에서 분양하는 테마상가나 플라자상가는 실패가능성이 매우 높다. 이유는 단한가지. 신규 분양하는 상가의 경우 임차인 맞추기가 매우 어렵다는 점이다. 최소 수백평 이상을 구획해서 일반인에게 분양하다보니 공급과다로 임차인 찾기가 어렵다. 아무리 요지에 위치해 있는 목 좋은 상가라도 마찬가지이다. 

 상가를 임대용으로 매입하려면 아파트 상가나 택지지구 내 주공상가 등 가격이 비싸도 수익이 검증된 상가에 한정하는 것이 최선이다. 지역 대표상가거나 관공서 학교 주거밀집지 등 집객시설이 많은 곳이라야 수요가 충분하다.

 서울의 상가 분양가가 3.3평방미터당 1300~1500만 원선 인 점을 감안한다면 투자금 대비 수익성은 현저히 기대에 못 미친다. 비싼 값에 분양받은 후 매월 관리비만 날리는 상가가 수두룩하다. 상가는 투자에 신중을 기울여야 하는 종목이다.

■ 오피스 및 오피스텔

 전통적으로 돈 좀 있는 자산가들이 선호하는 대표적인 임대용 부동산이다. 겉멋(?)을 따지는 고소득층이 임대수익은 많지 않아도 ‘내 건물’이라는 우월감에 매입을 원하기도 한다. 그러나 임대수익은 형편없다.

 통상 연 수익률은 5~6% 대이다. 그래도 시중에는 저금리시대 대안상품으로 인기를 끈다. 요즘 매물보다는 매수 희망자가 더 많아 부르는 게 값이 돼 버렸다. 초보자라면 임대수요층이 두터운 66평방미터 대의 도심 사무용 분양을 공략해 봄직하다.

 오피스텔은 공급과잉 때문에 골머리를 앓고 있지만 여전히 도심 소형매물은 인기가 높다. 그러나 도심 대형 주상복합 내 소형오피스텔과 단지규모가 큰 오피스텔, 개발호재 많은 인기지역 오피스텔은 임대가 비율이 60%를 넘고 수익률도 7~9%대를 보인다. 오피스텔은 시세차익보다는 철저히 임대수익용임을 인식하고 투자에 나서야 실패를 줄일 수 있다.

■ 기타 상품

 임대 놓기에 적당한 기타 수익성 부동산으로는 아파트형 공장, 펜션, 주유소. 여관, 카센터 등 특수부동산과 사설기숙사, 코쿤하우스, 시니어하우스 등 틈새부동산을 꼽을 수 있다. 실제 부동산으로 높은 임대수익을 얻는 투자자들은 천편일률적인 주택 상가보다는 기타상품에서 짭짤한 수익을 얻기도 한다. 그러나 초보투자자에게는 부동산상품의 특성과 함께 임대시장의 트렌드를 익힌 후 투자해야 하는 게 관건이다.

 틈새시장이기는 하지만 전문적인 공부가 필요한 투자대상이라는 말이다. 투자경험이 있거나 운용 중인 사업자에게 충분한 노하우를 전수 받아 임대상품의 장단점을 익힌 후 초기투자 조건을 정해서 투자해야 한다. 테마형 부동산은 전문가용이라는 점을 미리 알고 경쟁력을 예측한 후 투자에 나서야 한다.

 수익형 부동산에 투자할 때는 많은 매물을 볼수록 우량매물을 만날 수 있다. 임대상품이기 때문에 입지와 환경이 투자의 성패를 좌우한다. 많은 매물 속에는 조건 좋은 미분양과 할인매물 또는 반사이익을 얻는 매물을 드물지 않게 만날 수 있다. 

 수익성 부동산 분양시장에서 간혹 미끼상품을 내세우는 경우가 있다. 분양을 촉진하고 수요자들의 시선을 끌기 위해 토지나 정기적 쌀 제공 등 ‘덤 마케팅’을 내세워 투자자의 판단을 흐리게 한다.

 하지만 수익성부동산 투자의 최종 목표는 뭐니뭐니해도 안정적인 임대수익이 관건이다. 사기성 투자권유나 섣부른 판단으로 기본을 지키지 못하고 투자할 경우 두고두고 후회할 일이 생길 수 있는 것이 바로 임대수익성 부동산이란 점을 명심해야 한다.  

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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