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조건 좋은 '기업' 부동산 노려라

2011-12-26 | 작성자 윤재호 | 조회수 36,825 | 추천수 308


  기업 매물은 대부분 ‘초급매물’

2011 회계연도 마감을 앞두고 기업들이 회사 보유 부동산을 급하게 처분하는 일이 많아지고 있다. 부동산을 다량 보유하고 있는 대기업은 물론 중소기업들이 유형자산을 처분해 대부분 운영자금을 확보하는 것이 목적이다. 재무 상황이 좋지 않은 기업들은 은행이 부동산을 담보로 잡아주지 않는 사례가 많다보니 급하게 내놓은 기업부동산 매물들은 제값을 받고 거래하기 어려워 초급매물로 나오기 일쑤다. 개인 투자자 입장에서 회사 자금 상황이 좋지 않은 기업부동산은 값싸게 투자할 수 있는 기회의 시장인 셈이다.

우선 기업 부동산 매물을 노릴 때는 전략이 필요하다. 기업부동산이 가격 싼 할인점이라고는 해도 물건이 지속적으로 자주 공급되는 것은 아니기 때문이다. 따라서 항상 매물이 나오는 곳을 일일이 확인해야 한다. 기업 매물은 해당 기업의 홈페이지 부동산 매각란과 부동산정보 포털사이트 내 기업부동산 매물정보를 살펴보면 매물 정보를 얻을 수 있다. 해당 기업의 관리담당자가 실시간 등록해 홍보하며 일부 부동산포털에서는 일정기간 기업회원에게 유료로 매물정보를 제공하기도 한다.

금융권과 부실채권 정리업체의 유입자산 또는 기업체 비업무용 부동산의 경우에도 수의계약으로 값싸게 매수할 수 있다. 통상 온비드와 같은 공개경쟁입찰을 통해 공매로 처분하지만 지정된 날짜에 팔리지 않고 유찰되었을 경우 다음 공고 전일까지 최종 공매 조건으로 일반 투자자들에게 매각한다. 간혹 처음부터 수의계약 조건으로 매매하기도 하기 때문에 마음에 드는 물건을 먼저 계약하기 위해 물건정보를 미리 얻는 것이 필요하다.

기업부동산은 호조건으로 계약하는 장점이 있지만 매물을 고를 때는 옥석가리기를 해야 한다. 가격이 저렴하게 된 데는 분명 이유가 있을 수 있다. 미분양 물량이나 등기부 상 권리관계가 복잡하면 추후 법적인 분쟁 여지가 생길 수 있다. 특히 미분양의 경우 주변 시세보다 높게 책정한 경우라면 분양가 할인 폭도 따져봐야 한다. 입지 조건과 주변공급 여건도 고려해 수도권 유망 택지나 교통여건이 개선되는 지역 내 알짜 매물을 골라야 한다.

기업부동산 투자 시에는 매각서류 분석과 함께 현장점검도 필수 체크사항이다. 값싼 매물 중에는 기업에서 사업 시행하다가 주민들의 반대에 부딪혀 사업이 중단된 곳에 위치한 부동산이거나 공해, 혐오시설 문제 때문에 급하게 처분하는지 확인해야 한다. 급하게 현금화를 위해 처분하는 매물 중에는 법적 소송에 휘말리거나 민원 때문에 서둘러 처분하는 부동산도 여럿 있어 가격 싼 맛에 서둘러 계약했다가 낭패를 당할 수 있어 조심해야 한다.

급매물을 가장한 탈법 매물인지도 살펴봐야 한다. 계약 초기에 많은 돈이 들지 않는 ‘무입주금’을 강조한 미분양 주택이 흔히 법적인 문제가 되기도 한다. 이런 매물은 급하게 매도하는 값싼 매물이지만 사실 불법 거래인 '업(UP)계약'을 전제로 하기 때문이다. 업 계약은 계약서상 거래 금액을 실제 매매가보다 부풀려 신고하는 것으로 적발될 경우 계약 취소는 물론 형사처벌도 감수해야 한다.

대출 약정부 매물의 경우 2금융권에서 매매가의 80%를 담보대출해 주는 것을 조건으로 실매매가보다 20%를 부풀려 계약하고 이를 금융기관에 제출해 거래가의 100%까지 대출받아 소유권을 넘겨준다. 적은 금액으로 기업부동산을 매입하는 점에서 매력 있지만 사실 허위서류로 대출을 받는 만큼 훗날 법적인 분쟁 가능성이 높다. 함정 있는 기업 부동산 매물 은 대부분 매매가가 현저하게 싸지 않아 가격 하락기에는 짐이 되기도 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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