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수도권 경매 토지 투자 유의점

2011-12-14 | 작성자 윤재호 | 조회수 34,695 | 추천수 355


  토지 낙찰 통계 및 동향

토지 가격하락과 거래위축으로 수도권 내 토지 경매물건이 크게 늘고 있다. 지난 11월 토지 경매건수는 약 2000여건으로 9년 만에 가장 많은 물량이다. 수도권 토지 경매는 월평균 1500건이 진행되는 데 2001년 이후 역대 최대의 물건수를 기록했다.

수도권 일대 토지 경매 낙찰가율은 75%선이다. 2회 유찰 후 약간의 금액을 더 써내 낙찰되고 있고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있어 선택의 폭이 넓은 편이다. 입찰 경쟁률은 약 3대 1 안팎으로 경쟁률이 낮아 쉽게 낙찰되는 특징이 있다.

지목별로는 농지>임야>대지 순서대로 경매에 부쳐지는 물량이 많다. 법원의 지역별로는 수원>의정부>인천지법 순서대로 토지 경매 물량이 많이 나온다. 대체로 수원지법 관내 경매물량에 입찰자들이 많은 편이다.

개발호재 지역이나 대도시 인접지역, 도로개통 예정지역 등 인기를 끄는 지역의 토지 낙찰률과 낙찰가율은 감정가를 훨씬 웃돌기도 한다. 호재를 안고 있는 곳은 한 물건에 수 십 명이 몰려 감정가의 2배 넘게 낙찰되기도 하는 게 토지 경매의 특징이다.

  토지 투자 시 주의할 점

돈 되는 경매물건을 찾으려면 우선 지적도와 현장이 일치한 지 확인해야 한다. 토지는 개별성이 강해 토지마다 개성이 있다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 용도로 활용할 지 입찰 전 세심한 조사가 필요하다. 현장을 방문해야 성공적인 경매투자를 할 수 있다.

지역 개발계획 하나만 믿고 입찰을 결정하지 말아야 한다. 개발계획만 믿고 구체적인 일정을 점검하지 않은 채 낙찰 받았다가 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진 일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지자체 담당자에게 확인해보는 게 좋다.

지목이 농지인 경우에는 ‘농지취득자격증명서’(농취증) 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다. 매각 결정기일까지 농취증을 제출해야 낙찰허가가 나고 소유권 이전등기가 가능하다. 대부분 경매법원이 농취증을 제출치 않으면 입찰보증금을 몰수한다.

과다한 경락잔금 대출을 받아 입찰하는 건 자제해야 한다. 토지는 제1금융권에서 담보대출을 자제하는 상황이고 수도권 외곽의 경우 개발호재가 없다면 대출 자체가 어렵다. 토지는 환금성이 떨어지는 부동산이므로 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 여유자금으로만 투자하는 것이 좋다.

토지 경매 시에는 여러 가지 조사해야 할 것이 있다. 현장 답사에서 수목이 있는 경우 법정지상권, 타인의 분묘가 있는 경우 분묘기지권이 성립될 수 있다. 특히 토지 위에 무연고 분묘가 있다고 해서 함부로 다른 곳으로 이장과 개장하면 안 된다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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