소액 경매로 서울서 내 집 장만

2011-11-23 | 작성자 윤재호 | 조회수 33,303 | 추천수 352


  소형 주택 낙찰 사례 및 동향

아파트는 물량이 제한적이고 감정가 1억 원대의 소형아파트가 동북권과 서북권 지역에 한 달에 10~20여건 낙찰되고 매달 10~20여건 경매시장에 공급된다. 아파트의 경우 투자 가능한 우량물건이 드문 반면 다세대주택이나 원룸 주택 소형 물건이 입찰이 늘고 있다.

소형 다세대는 이달 들어 약 30여건 정도, 감정가 1억2000~5000만원에서 1회 유찰해 최저가 1억 원 미만까지 떨어진 다세대주택을 1~2명이 입찰 경쟁을 벌여 80% 초반인 1억 미만에 낙찰 받는 사례가 꾸준히 나오고 있다.

소형 주택 낙찰 사례는 얼마든지 있기 때문에 자신감을 가지고 입찰장을 찾으면 얼마든지 매물을 잡을 수 있다. 통상 경매 다세대주택은 시세보다 15% 정도 저렴하게 낙찰 받는다.

다만 다세대의 경우 매달 150~200여건 경매시장에 나오며 낙찰가율 80% 초반이며 입찰경쟁률은 3대 1수준으로 아파트 경매물건보다 내 집 마련용으로 선택의 폭이 넓고 낙찰확률을 높일 수 있는 주택이다.

원룸주택이나 주거용 오피스텔은 매달 각 50~100여건 정도에 낙찰가율 80% 초반이다. 물량이 많지 않지만 입찰정보를 잘 알지 못하는 투자자들이 많아 입찰 경쟁률은 아파트 경쟁률 정도여서 꾸준하게 입찰하면 실주거용으로 낙찰 받을 수 있다.

부동산 경기 침체 여파로 소형 주택 경매물건이 늘고 있다. 입찰 예정물건과 첫 입찰 물건들이 속속 입찰 진행될 예정이기 때문에 입찰 전 미리 물건 검색을 통해 내 자금에 맞는 우량 물건 입찰을 준비해두는 것이 좋다.

감정가 저렴하면 ‘요주의’

소형 주택은 경매 진행 중에 취하 취소 변경 등 절차가 지연되거나 경매가 중지되는 수가 있다. 주택 규모가 작고 대출 규모가 작으면 채무자가 대출금을 변제해 경매 진행 중에 경매 자체가 취소되기도 한다. 이런 매물은 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.

온전한 주택 경매가 아닌 반쪽짜리 입찰 물건이 많으므로 주의해야 한다. 공유지분 경매나 토지나 건물만 입찰하는 주택을 낙찰 받으면 온전한 소유권을 확보한 게 아니기 때문에 낙찰 후 법적 분쟁에 휩쓸리는 경우가 많아 주의가 요구된다.

유별나게 감정가가 저렴하거나 유찰이 2~3회 이상으로 잦으면 의심해서 입찰해야 한다. 유별나게 감정가가 저렴하면 권리 상 하자가 있는 경우이고 유찰이 잦으면 주거환경이 떨어지거나 물건 상 하자가 있는 경우가 대부분이므로 입찰 전 물건 분석에 치중해야 한다.

입찰 대상 주택에 특별 매각조건이 붙어 유치권, 법정지상권 등 생소한 용어가 나오면 전문가의 자문을 받거나 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 이런 부동산은 낙찰 후 매수자가 권리를 떠안아야 하기 때문에 권리 상 하자가 있는 주택 경매물건이다.

소형 주택은 임대차 관계가 복잡한 경우가 많다. 정확한 세입자 분석을 하려면 직접 탐문하거나 법원 매각서류를 통해 ‘점유관계조사서’로 크로스체크를 해야 한다. 입찰 전 세입자관계의 철저한 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰전략을 짜야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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