경매 통해 ‘집 넓혀가기’ 전략

2011-11-16 | 작성자 윤재호 | 조회수 37,386 | 추천수 350


  다양한 중대형 주택 공급

경매에 부쳐지는 중대형 물량이 지속적으로 늘고 있는 양상이므로 인기지역을 중심으로 아파트, 연립주택, 주상복합 아파트 다양한 중대형 경매물건의 낙찰가율 추이를 지켜보며 값싸게 공급되는 우량물건 입찰에 대해 미리 준비하는 것이 바람직하다.

강남권이나 신도시에서 입찰에 부쳐지는 대형 아파트나 주상복합의 경우 유찰횟수가 2회 이상 늘고 낙찰가율이 하향 안정세로 접어든 만큼 공격적으로 입찰해도 될 만큼 가격경쟁력이 높아져 우량 물건을 낙찰 받을 확률이 높아진다.

'가족의 주거공간 확보'와 함께 '투자'를 고려해 주거의 질에서 넓은 주택으로 갈아타려면 고급주택 인기지역 내 경매물건을 노려볼 만하다. 서울의 전통적인 부촌(富村)인 강남, 한강변, 고급주택 밀집지역 내 경매물건을 고르는 게 유리하다.

‘지역 갈아타기’도 ‘평형 갈아타기’ 못지않게 중요하다. 수도권 외곽에 산다면 1단계로 신도시나 서울에 진입한 다음 2단계로 강남3구 등으로 단계적으로 이동하는 게 유리하다. ‘지역 갈아타기’는 비수도권→수도권→서울이나, 수도권→신도시→서울로 진입해야만 갈아타기 재테크가 가능하다.

집을 늘리려는 투자지역은 가격 하락 폭이 작고 중대형 평형이 적은 지역을 고르는 것이 유리하다. 중대형 주택의 희소성이 높은 지역을 고르려면 수요가 탄탄하면서 중대형 비율이 신도시에 비해 높지 않은 지역이 중대형 하락폭이 예상 외로 작다.

  충분한 시간 여유 가지고 입찰

경매를 통해 ‘갈아타기’ 재테크를 시도하려면 먼저 팔고 나중에 낙찰 받아야 한다. 자칫 가격이 싸다는 이유로 집을 덜컥 낙찰 값싸게 낙찰 받았더라도 기존에 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치르거나 미리 기존 주택을 헐값에 매도해 손해를 입기도 한다.

통상 경매의 경우 최소 6개월 이상의 충분한 시간 여유를 가지고 입찰에 참여해야 한다. 통상 물건 선정 후 낙찰에 성공했어도 잔금납부와 함께 명도기간을 거쳐야 하기 때문에 최소 반년 정도의 충분한 시간적 여유를 가져야 한다.

한 번 갈아탄 뒤에는 다시 되돌리기 쉽지 않으므로 넉넉한 자금계획을 세우고 갈아 탈 경매 주택을 미리 물색해둬야 한다. 덩치 큰 주택은 경기영향을 많이 타지만 중소형은 수요가 넉넉해 불황에 강한 실속형 부동산이다.

중대형 주택 경매 투자를 할 때 과다한 경락잔금 대출을 받아 주택을 구입하는 건 위험하다. 기준금리 인상으로 대출이자까지 늘어나는 상황인데다 향후 대형주택의 가격 하락 가능성이 큰 상황이라 선뜻 큰 집으로 이사 가기를 결정하는 것에 신중해야 한다.

중대형은 경기 침체로 인해 급매물 등 저가주택이 계속적으로 공급되는 추세이므로 경매에서 원하는 물건이 공급되지 않는다면 수개월 동안 시장 상황을 지켜보며 경매 물건 외에 경매가 수준의 급매물, 택지지구 분양권 등을 찾아보는 것이 유리하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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