흠집 경매도 잘 잡으면 ‘알짜’

2011-10-14 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,420 | 추천수 371


○ 가격 분석

경매는 싸게 잡는 기준을 잡는 게 중요하다. 즉 요즘에는 사실 부동산시장이 침체되면서 호재가 정확하지 않아 투자의 기준이 없다보니까 파는 금액, 사는 금액 등을 이중적으로 시세를 체크한 후 기준을 정해 몇 퍼센트 싸게 살 것인가를 정해야 한다.

최근의 낙찰통계를 통해 감정가 대비 낙찰금액을 확인한 후 입찰가를 산정해야 한다. 결국 경매를 통한 입찰이라 급매가격보다는 최소한 15% 이상 저렴하게 낙찰 받는 것이 가장 중요하다.

○ 명도 분석

경매시장이 대중화된 이유는 명도가 쉬워졌기 때문인데 민사집행법이 제정되면서 지금 90% 이상은 인도 명령으로 바뀌었다. 법원에서 간단하게 인도명령을 통해서 인도하는데 그래도 어려운 물건들이 간혹 있다.

초보 입찰자들이라면 세입자 탐문을 통해서 문제가 되는지 세입자를 만나볼 필요가 있다. 안전한 물건을 고르는 것도 중요하다. 90% 대부분 채무자 또는 소액임차인 등은 시간만 넉넉히 잡는다면 명도에 큰 어려움은 없다.

○ 투자 분석

경매는 세금뿐만 아니라 체납관리비, 등기비용 등 여러 가지 비용들이 들기 때문에 추가비용을 충분히 감안해서 입찰하는 게 필요하다. 또한 호재성 개발 가능성 등 부동산은 미래가치를 반영하는 것이라서 투자성이 있는지를 살펴봐야 한다.

자치구 홈페이지 내 각종 개발정보를 체크하는 것도 투자 전략의 하나이다. 특히 입법 고시 공고 등 자치구 내 도시개발 메뉴를 꼼꼼히 체크하면 미리 고급정보 취득이 가능하고 우량 물건에 대한 선점도 가능하다.

○ 경매투자 성공법

경매투자 시 너무 좋은 물건에 입찰하지 않는 것도 한 방법이다. 흠집 있는 사과가 오히려 맛있을 수 있다. 높은 가격의 낙찰 물건보다는 권리 분석 상 약간의 하자가 있지만 해결할 수 있는 물건 즉 약간만 도려내도 이상 없는 썩은 사과가 진정한 경매 입찰 투자이다. 높은 가격의 물건이라면 급매물이 더 유리할 수 있다.

또한 경매 입찰 전 권리분석을 기본으로 해야 하는데 경매 법정에 가보면 누구든지 입장할 수 있다. 실전 투자에 앞서 '모의투자'를 해 보는 것도 경매 투자의 최선책이다. 입찰하는 목적이 시세차익만 노리는 경우가 많은데 그런 시대는 지났다. 요즘은 소형 다세대주택, 다가구 같은 임대수익용 물건을 고르는 것도 바람직해 보인다.

경매에는 다양한 틈새물건이 존재한다. 투자자 본인의 몸에 맞는 투자처를 고르면 충분히 투자에 성공할 수 있다. 즉 시세차익, 내 집 마련, 임대수익 등 투자자 본인의 의지와 목적에 맞는 투자처를 고르는 게 경매 투자의 전략인 셈이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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