1억으로 수도권 경매아파트 장만하기

2011-10-11 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,048 | 추천수 348


  소형 아파트 경매 장점은?

수도권 부동산시장의 침체의 골이 깊어지면서 신도시 소형아파트(45~60㎡(분양면적 18~25평형))의 낙찰가율이 80% 초반대에 머물러 값싸게 아파트를 경매로 잡을 수 있는 좋은 기회이다. 올 상반기 대비 낙찰가율이 3% 이상 하락해 시세 대비 15~20% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.

신도시 소형 아파트는 내 집 마련과 임대수익 등을 원하는 수요층이 탄탄해 중대형아파트에 비해 아파트가격 낙폭이 크지 않다. 경매를 통해 값싸게 낙찰 받는다면 환금성이 양호하기 때문에 무주택자나 실수요자들은 경매시장 침체에 저가 낙찰기회로 활용해볼만하다.

수도권 경매 아파트 중 신도시가 몰려있는 의정부 고양지원, 인천 본원, 인천 부천지원은 저감률(1회 유찰 시 떨어지는 금액 비율)이 높아 한번 유찰되면 30%(서울 등 기타지역은 20% 하락) 떨어지기 때문에 한번 만 떨어져도 감정가 보다 30% 저렴하다.

소형 아파트 경매시장 동향

신도시 소형 아파트 낙찰가율은 통상 80% 안팎의 수준이며 입찰경쟁률은 한 물건에 약 5~6명 정도에 입찰해 경쟁률이 높은 편이다. 전셋값이 서울과 맞먹는 인기 신도시 내 소형 아파트는 고가에 낙찰되는 사례도 빈발한다.

수도권에서 10월에 입찰에 부쳐지는 소형 아파트 물건은 약 150~200여건으로 물량은 제한적이지만 올 초 대비 물량이 많아지고 있으므로 물건 선택의 폭은 넓은 편이다. 주로 수원지법 관내에 소형아파트 물량이 많고 다음은 의정부법원에 물량이 꾸준히 공급되고 있다.

올해 초에 비해 아파트 공급물량이 꾸준히 증가하고 있고 인기 택지지구 아파트 물량까지 지속적으로 공급되고 있기 때문에 관심지역 입찰 공급물량에 대한 관심을 지속적으로 갖는 입찰을 준비하는 것이 바람직하다.

전셋값으로 공략하는 투자전략

수도권 또는 신도시 소형 아파트의 경매 입찰가를 정할 때는 시세를 철저하게 조사해 되도록 입찰가를 낮춰서 가격을 정할 필요가 있다. 신도시 인근에 새 아파트와 미분양분 아파트 적체현상이 나타나기 때문에 당분간 가격의 약세를 보일 가능성이 크기 때문이다.

저감률 30% 지역(의정부 고양, 인천 본원, 인천 부천)은 1회 유찰 시 가격 저감률이 높기 때문에 값싸게 낙찰 받을 확률이 높다. 이들 지역에 입찰할 때는 2회 유찰을 기다리기보다 최저가에서 약간의 금액을 더 써내는 것이 낙찰확률을 높이는 비결이다.

적정 입찰가격을 정하기 위해서는 감정가를 시세와 반드시 비교해 봐야 한다. 감정가는 일반적으로 경매가 시작되기 5∼6개월 전에 산정된 것이므로 현재 시세와 차이가 날 수 있다. 입찰가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 입찰하면 시세보다 비싸게 낙찰 받을 수도 있다.

입찰 시 주의할 점

1기 신도시의 대표지역으로 꼽히는 분당 일산의 아파트값이 계속 하락을 거듭해 급매물이 늘고 있어 감정가 절반 수준에 경매로 낙찰되는 사례도 늘고 있다. 따라서 소형아파트 입찰 시 최근 급매물 공급량과 거래동향을 따져 보수적인 가격을 써내 낙찰 받아야 한다.

소액으로 투자가 가능한 소형 아파트는 입찰자들이 몰리면서 경쟁률이 높아져 오히려 높은 가격에 낙찰될 수 있으니 주의해야 한다. 사전에 경매 절차와 적정 입찰가격, 경매 취하 취소 가능성을 꼼꼼히 따져 경매 투자에 나서야 한다.

소형 아파트에는 입찰자가 많다. 그런데 자신이 원하는 물건에 사람들이 덤벼들면 조바심 때문에 입찰가를 높여 쓰는 실수를 저지르기 쉽다. 사람이 많다고 분위기에 휩쓸려 즉흥적으로 입찰가를 높게 써서는 곤란하다. 적정 입찰가격을 미리 산정 후 입찰해야 한다.

신도시 경매 아파트 중에는 ‘대지권 미등기 상태’인 경우가 많다. 택지지구에서 분양한 아파트여서 지적정리가 덜 끝난 상태에서 공급했기 때문인데 대체로 대지권 미등기 기록이 남을 수 있기 때문에 원인을 분석하고 법정지상권 성립여지를 확인해볼 필요가 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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