리스크 줄이는 '현장답사' 노하우

2007-09-14 | 작성자 윤재호 | 조회수 47,146 | 추천수 532

 


 현장에서 지역정보도 함께 얻어라

투자는 고도의 정밀성이 요구되는 지적행위라는 말이 있다. 소액의 주식투자가 아닌 수 억 원의 돈을 들여야 하는 부동산투자는 철저히 투자 리스크를 배제하는 정밀성이 요구된다. 따라서 투자를 결정하기 전에 수차례 현장을 들러 투자성은 물론 지역적 특성을 살펴보게 되는 데 대체로 초보투자자들은 현장답사를 할 때 수박 겉핥기식 조사만하고 중개업자 또는 소개자의 말만 믿고 덜컥 투자를 결정하는 우를 범하는 경우가 허다하다.

더욱이 요즘 같은 침체기에는 다양한 짝퉁 매물들이 투자자의 눈을 어지럽히며 급매물 또는 우량매물로 둔갑해 다량 출현한다. 부동산은 현장성과 개별성이 강한 상품이다. 따라서 다년간 부동산투자 현장에 몸담았던 전문가라 하더라도 구체적인 부동산물건에서는 다른 평가를 내리기 쉽다. 이럴 때 초보자들은 전문가 또는 현장의 중개사의 말을 맹신하게 된다. 번지르르한 말로 유혹하는 부동산투자현장에서 투자자는 나름대로 자기만의 조사기법이 필요하다.

성공적인 부동산투자를 위해서는 현장답사가 기본임은 두말할 나위가 없다. 발품을 팔 때는 최소한 몇 가지 중요한 체크리스트를 작성해 현장답사 때 확인하고 투자에 불리한 환경은 없는지 조사하고 나름대로 매물들을 비교분석하는 안목이 필요하다. 현장조사 시 아파트 등 주거시설과 토지, 상가 등 부동산 종목별로 현장에서 알아봐야 할 내용들이 다르지만 일반적인 현장에서 직접 조사해야 할 내용들을 알아보자.

조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시, 기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다.

예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍 면 동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 있어 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.

현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다. ‘입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재 상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철 버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거 상업 업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다.

특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.

만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.

또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.



 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 윤재호 대표

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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