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상가, 옥석 가리면 ‘알짜’ 찾는다

2011-02-21 | 작성자 윤재호 | 조회수 38,590 | 추천수 415


 안정성 확보된 알짜 상가 골라라

베이비붐 세대의 퇴직이 본격화되면서 고령화 사회의 재테크 수단으로 알려진 분양상가 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 수익성 부동산의 대표격인 상가는 경기침체와 규제강화 등으로 인기 하락추세인 주택에 비해 임대수익이 높아 소액을 가진 종잣돈 투자자들에게 대단한 인기를 끌고 있다. 시중은행의 예금금리는 연 2~3%선에 불과하지만 소액 투자용 상가의 임대수익은 연 6~7% 수준이어서 저금리 시대 각광 받는 투자처로 인식되고 있다.

상가는 임대수익에 따라 부동산의 가치가 결정되는 상품이다. 철저히 수익성에 근거해 투자자들로부터 선택 받는 상품이지만 최근에는 주택시장의 침체로 반사이익을 누렸던 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 위기가 다가오고 있다. 특히 상가는 대출 금리에 따라 수익률이 좌우되며 대출비중이 높은 상품의 특성상 타격이 상당히 큰 편이다. 상가는 다른 부동산보다 분양가 비싸 수익성 상품으로의 매력만큼이나 위험성이 상존하는 상품으로 꼽힌다.

수익성과 함께 안정적인 임대수익을 얻으려면 선(先)임대 상가에 관심을 가질 필요가 있다. 선임대 상가란 투자자가 상가를 분양받기 전 시행사에서 미리 임차인을 유치해 놓아 임대료가 고정적으로 나오는 상가를 말한다. 공실에 따른 위험부담을 줄이고 투자금의 회수와 함께 수익률을 쉽게 파악할 수 있다는 점에서 매력적이다. 특히 높은 임대료로 장기계약을 체결했다면 임차인을 찾기 위한 시간과 경비가 절약할 수 있어 유리하다.

초보 투자자는 등기분양 보다 임대 상가를 노리는 게 안전하다. 임대분양 상가는 등기상가와 달리 상권 활성화에 대한 시세차익은 기대하기 어렵지만 점포 개점 이후에 프리미엄과 함께 영업이익을 챙길 수 있고 계약만료 시 투자한 보증금 전액을 돌려받을 수 있다. 최근 분양에 나서는 수도권 일대 목 좋은 초대형 매머드 상가의 경우 임대분양으로 초기에 투자자들 유치하는 경우가 많아 공격적으로 투자를 고려할만하다.

LH나 SH 등 공공에서 분양하는 아파트상가는 지역 내 희소성과 함께 분양가가 대체로 저렴해 실속 있는 투자대상이다. LH 상가 중 대단위 택지지구 미분양 물량 중에 할인분양과 대금납부조건을 완화해 재분양 물량을 노리는 것도 괜찮다. 분양가나 내정가에서 최대 30~40% 가격이 저렴해 관심 가질만하다. 특히 비수도권의 중소도시 상가는 1억 이하의 소액 매물이 많고 배후 세대가 탄탄해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

저렴하고 수익성 높은 상가를 고르려면 여러 경로를 통해 값싼 매물을 찾아내는 과정을 거치는 게 좋다. 값싸고 우량한 상가를 알아보려면 직거래 매물도 같이 찾아볼만하다. 인터넷직거래 매물을 통해 다양한 급매물 정보를 검색해 볼만하다. 직거래로 나온 값싼 상가는 무리한 자금을 들여 투자했다가 임대 놓기 어려워지자 초급매물로 내놓은 알짜 매물들이다. 직거래를 잘 이용하면 시세보다 훨씬 저렴한 매물을 찾아 수익을 높일 수 있어 유리하다.

상가의 투자수익률은 통상 연 실수익 ÷ 실제 투자금액 × 100으로 산정하는 게 일반적이다. 단순한 분양수익률 계산 때문에 분양상담사들은 예상 임대보증금과 월세를 과장된 수익률로 내세우기 십상이다. 분양률을 높이기 위해 현재 수익률보다 미래가치를 보태기 일쑤다. 상가는 취득 세금 외에도 보유에 따른 재산세 등과 함께 부수적으로 건강보험료와 연금이 인상된다. 상가를 분양받는 순간 수익보다 부수비용도 어느 정도 감안해야 한다.

투자 수익률을 감안한다면 상가 입찰 시 고가 분양이나 낙찰에 주의해야 한다. LH 등에서 공급하는 상가 입찰 시에 자칫 고가에 낙찰 받으면 수익률이 떨어질 수 있어 적정수익률을 감안해 입찰해야 한다. 개인별로 입찰가를 산정하기 때문에 현장 분위기와 소문에 휩쓸려 고가에 낙찰 받는 경우가 비일비재하다. 신도시 상가의 특성상 상권이 형성되기 전까지는 적정수익률을 얻기에 시간이 많이 소요되기 되기 때문에 신중해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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