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금액대별 경매 투자 전략

2011-02-14 | 작성자 윤재호 | 조회수 39,350 | 추천수 411


 부동산 투자법에도 이제 많은 변화가 생겼다. 큰돈을 가져야만 부동산 경매 투자에 나서던 시대는 지났다. 최소 기백만 원에서 천만 원 정도의 적은 종자돈으로도 얼마든지 소형 부동산에 투자해 짭짤한 임대수익과 함께 시세차익을 챙길 수 있다. 수 억 원의 거금을 들여야만 투자성 있는 부동산을 구입할 것이란 선입관이 있다 보니 지레 부동산 투자를 아예 포기하고 사는 투자자들이 의외로 많다.

경매시장을 잘 들여다보면 다양한 종목의 값싼 소액 경매물건 들이 풍부하다. 일반 부동산 거래시장에서 볼 수 없는 종자돈 투자물건들이 널려있다는 얘기다. 경매물건 4건 중 2건은 감정가 1억 미만의 서민형부동산이고 그중 5000만원 미만의 물건이 절반을 차지한다. 또 전체 4개 물건 중 하나는 3000만원 미만의 매물이기 때문에 경매시장에 눈을 돌리면 적은 돈으로도 운용할 만한 알짜 경매물건은 기대 이상으로 많이 있다.

5000만 ~ 1억 원 이하 - 소형 오피스텔 · 아파트 투자 유망

1억 미만의 종자돈으로 투자할 만한 경매 종목으로는 서울 외곽지역과 수도권 일대 오피스텔과 소형 아파트, 원투룸 다세대·연립주택, 신도시 일대 소형 상가, 수도권 외곽지역과 지방의 단독주택 등을 꼽을 수 있다. 1억 원 미만의 금액대에서 경매에 부쳐지는 아파트는 한 달이면 800여건에 달한다. 수도권보다 지방에 물량이 풍부하고 전세가 비율이 높아 투자성도 양호하다. 권리 상 하자 없는 안전한 물건을 집중적으로 노릴 만하다.

이 금액대에 투자 가능한 소형 오피스텔 물량은 전국에서 매달 200여건에 달한다. 수도권 매물은 약 100여건이어서 공급량은 적지만 안정적 임대수익을 얻을 수 있어 초보자가 노릴 만하다. 시세차익은 많지 않지만 1회 이상 유찰 후 최저가 수준에 낙찰 받아도 짭짤한 임대수익을 얻는 게 가능하다. 소형 오피스텔의 낙찰가율은 통상 78%선이기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 최저가 수준에 입찰하는 걸 고려할만 하다.

1억 ~ 2억 원 이하 - 소형 상가나 임대 주택 관심

내 집 마련과 장단기 투자 등 경매투자를 고려하는 수요자들이 공격적으로 투자에 나서는 자금대로써 투자층이 다소 두터운 편이다. 입찰 경쟁률도 치열하고 낙찰가율도 높은 편이다. 이 자금대에서는 서울 외곽의 소형아파트와 수도권 중소형과 재건축 아파트 입찰이 가능하다. 임대용 미니 다가구주택과 서울 중소형 다세대·연립 및 소형 아파트 상가와 도심 오피스텔과 수도권 전원주택, 투자성 있는 수도권 토지 입찰이 가능하다.

이 자금대에서 투자 유망한 종목으로는 실수요 및 임대 가능한 종목인 소형 상가와 아파트, 다세대주택, 단지 내 상가 등이다. 이들 종목은 최근 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있는데다 낙찰가율이 하향 안정세에 머물고 있어 초보 투자자들이 관심을 기울이기에 좋은 투자대상이다. 특히 경매 상가는 입찰 물건이 매달 5000여건에 달하며 낙찰가율이 45~50%대여서 소액으로 입찰할 수 있는 경매 종목으로 꼽힌다.

2억 ~ 5억 원 이하 - 인기지역 중소형아파트 노릴 만

5억 미만의 자금으로는 서울 인기지역 내 중소형아파트와 수도권 중대형아파트, 도심 일대 중소형 다세대와 연립은 물론 재개발‧뉴타운지역 내 소형 단독주택과 같은 주택을 공략할 수 있는 다소 선택의 폭이 넓은 금액이다. 또 임대용 종목인 1층 단지 내 상가, 외국인 임대주택(연립·다세대), 상가주택, 펜션, 근린주택과 수도권 일대에서 전원주택을 지을 수 있는 관리지역 농지 등 다양한 투자대상을 고를 수 있다.

임대수익과 시세차익을 동시에 구현할 임대용 상품을 고르기에 적당한 금액이기 때문에 신도시 1층 아파트상가와 근린상가, 역세권 일대 중형급 오피스텔, 대학가 일대 원룸주택 등을 고르면 고정적인 임대수익을 노릴 수 있다. 싸게 낙찰 후 나중에 차익까지 챙길 수 있어 공격적으로 노려볼만 하다. 장기적으로 투자가치를 고려한다면 수도권에서 서울 출퇴근이 가능한 전원주택지나 택지지구 내 상가부지와 주택지 등도 좋은 투자대상이 될 수 있다.

5억 원 이상 - 안정적 임대수익, 장기 차익종목 노려라

부동산 상품별, 지역별 선택의 폭이 넓은 금액대여서 다양한 투자대상을 고를 수 있고 투자수익도 극대화할 수 있는 금액대이다. 내 집 마련에 대한 수요보다는 임대수익이나 재테크 차원에서 접근하는 수요가 많으므로 안정적 임대수익을 목표로 한 투자종목을 발굴하는 게 바람직하다. 주로 목 좋은 역세권 일대의 저층 근린 상가, 업무용 오피스텔, 도심 다가구주택이나 상가주택을 노리면 안정적인 노후 임대수익을 함께 시세차익도 얻을 수 있다.

임대용 상품으로는 신도시 대단지 아파트 1층 상가와 역세권 일대 33㎡(10평) 이상의 근린상가가 실속 있다. 오피스텔은 서울과 신도시 오피스 밀집지역 내 매물을 고르면 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 장기적인 고정 임대수익을 올리려면 기존의 허름한 건물을 낙찰 받아 개보수 과정을 거치면 명품 투자 가능하다. 그러나 경매 시장에서 모든 조건을 갖추기 어려움으로 우량매물을 고르기 위한 정보수집을 생활화하고 열심히 발품을 팔아야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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