썩은 경매 물건은 알짜로 바꿔라

2010-09-29 | 작성자 윤재호 | 조회수 41,392 | 추천수 477


  고수익 물건은 해결방안 강구해야

고수익 특수물건을 잡으려면 가장 먼저 서류상의 하자를 충분히 살피고 현장을 찾아 직접 그 해결점을 찾아내야 한다. 책상머리에 앉아 해결하려다보면 머리만 아프다. 전문가에게 물어봐도 애매하게 답해주기 마련이다.

특수물건은 ‘현장에서 푸는 힘’이다. 정확한 하자를 알고 꼼꼼한 현장조사와 탐문과정을 거쳐야 한다. 복잡한 물건을 치유하거나 문제점을 안고 낙찰 받아 해결하려면 몇 가지 핵심내용을 체크하고 해결방안을 강구해야 한다.

특수권리에 대한 성립요건을 이해한 다음 현장을 찾아 실무적으로 해결할 여지가 높다고 판단한다면 충분한 조사를 통해 미리 반박하거나 입증할 자료를 마련해 두면 협상에서 유리하다. 특수권리의 경우 얼마든지 협상과정을 거쳐 해결할 수 있으며 이를 주장하는 사람과 서로 해결할 수 있도록 한다면 합의를 통해 값싸게 권리를 인수할 각오로 임하면 수월하게 낙찰과정을 거칠 수 있다.

  유치권 있는 경매물건은 등기부등본 상에 기재되지 않은 권리임으로 매각물건명세서 상에 ‘유치권 성립여지 있음’으로 표기되거나 유치권자가 점유하며 유치권 주장여부를 건물 외부에 게시해 놓기도 한다.

이럴 경우 유치권 주장금액을 인정하고 유치권을 주장하는 권리자를 만나볼 필요가 있다. 유치권 신고금액이 거액이라면 입찰 전 합의를 유도해 가격을 깎거나 조정해 볼 수 있다. 다만 유치권 신고금액이 적다면 가격조정이 어려우므로 여러 번 떨어져 수익이 충분히 날 때 그 금액을 인수하고 낙찰 받아도 된다.

  법정지상권이 있는 물건의 경우 경매 목적물이 건물이고 법정지상권이 성립될 경우에는 지료를 낼 각오를 하고 건물의 활용도와 수익성 여부에 따라 투자성을 판단해 낙찰 받아도 된다. 다만 대출과 임대가 모두 불리한 점은 각오해야 한다.

또 경매 목적물이 대지이고 법정지상권이 성립될 경우 낙찰 받기 전 건물주에게 대지 매입 여부나 건물 매도 가능성 또는 대지와 건물을 공동으로 팔 것을 협상해볼 필요가 있다. 통상 대지 낙찰자의 지료청구는 시세 대비 60∼70%선에서 감정되고 이에 대해 연 6∼7%의 이자를 지급하는 게 통례이다.

  분묘기지권은 묘지 있는 땅으로써 땅 주인이 묘지로 썼다가 다른 사람에게 되팔았을 경우 묘지 권리를 인정하는 권리이다. 땅은 풍수지리적으로 묘지가 없는 땅보다 몇 기의 묘지가 있는 땅이 훨씬 좋은 땅이다.

그러나 분묘기지권이 성립된다면 낙찰자는 권리행사에 제한이 따를 수 있다. 따라서 묘지가 있는 땅은 동네 이장으로부터 묘지 내역과 후손 등 주인을 확인해 이장(移葬) 가능하거나 묘지수가 작다면 낙찰 받아도 무방하다. 낙찰 후 분할매매나 전체 매매 또는 가족묘지로 활용하면 된다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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