저평가된 경매 아파트 노려라

2010-08-30 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,094 | 추천수 461


  낮은 감정가, 틈새 노리면 값싸게 낙찰

시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여할 경우 치열한 입찰경쟁을 뚫지 않고 한결 수월하게 싼값에 낙찰 받을 수 있다. 요즘 나오는 경매물건은 감정가가 높은 게 사실이지만 들쭉날쭉한 감정가의 시차를 잘 공략하면 의외의 시세차익과 수익을 올리는 게 가능하다.

보통 아파트가 법원 경매시장에 나오려면 통상 3개월에서 6개월 정도 걸리고 특별한 경우 길게는 1년 이상도 걸린다. 채무자 등 이해관계인들 간의 조율과 복잡한 법적 문제들을 어느 정도 해소한 후 경매에 부쳐지기 때문이다. 이 때 시세가 낮게 형성된 시점에 감정되거나 주변 시세보다 크게 저평가되어 경매에 부쳐진 아파트는 감정가 자체가 작게는 10%에서 많게는 20%까지 낮게 평가돼 경매에 부쳐지기도 한다.

지난 달 북부법원에서 입찰됐던 중랑구 망우동 G아파트 22㎡은 감정가가 1억7500만원으로 평가돼 경매됐으나, 이 아파트의 시세는 1억9000만원을 넘는다. 감정가 자체가 낮은데다 2회 유찰해 최저가는 1억1200만원으로 잡혔으나 이 날 낙찰가율 73%인 1억2900만원에 낙찰됐다.

또 전셋값 수준에서 낙찰 받는 방법도 있다. 물론 권리관계가 불투명하고 나중에 대지지분을 별도로 사들여야 하는 번거로움도 있지만 대지권이 없는 아파트, 즉 건물만 입찰에 부쳐지는 아파트도 큰 돈 없이 아파트를 사야하는 서민들이 이용할 만한 투자 상품이다.

대지권이 없다는 뜻은 아파트를 지을 때 아파트 대지지분을 정리하지 않았거나 토지만 별도로 등기되어 건물만 입찰되는 경우다. 이럴 경우 우선 아파트(건물분)만 입찰해 낙찰 받은 다음 추후 대지권이 정리되는 시점에 대지권을 사들이면 합법적으로 아파트 대지권을 취득할 수 있다. 대지권이 정리되는 때 공시지가 수준에서 매입하기 때문에 대지권 값이 그리 비싸지 않은 게 통례이다.

토지가 별도로 등기된 경매 아파트의 경우 바로 대지권이 정리되지 않을 경우 중간에 대지임대료만 주면 아파트에 거주하는 데 별 무리가 없다. 대지지분을 세를 줄 경우 임차료는 통상 가격산정시점 현재 토지가격의 연 5%선에서 결정되는 게 보통이다.

  틈새종목, 주상복합도 괜찮다

주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 따라서 일반아파트 경매물건 보다 20% 정도 싼값에 낙찰된다.

지난 달 중앙지법 경매계에서 입찰된 강남구 역삼동 H주상복합아파트 17㎡은 감정가 2억2000만원에 입찰이 시작됐으나 2회 유찰 후 감정가의 65%인 1억4388만원에 낙찰됐다. 역삼역과 가까운 역세권 아파트이지만 공급물량이 많고 나 홀로(단동) 주상복합 아파트라 인기를 끌지 못했다.

이렇듯 주상복합, 소규모 단지, 외곽지역, 대형, 수도권과 지방 등 비인기지역 아파트, 다소 외관상 허점이 있지만 추후 법적으로 해결될 수 있는 경매 아파트를 잘 골라 매입하면 짭짤한 시세차익은 물론 내 집 마련을 위한 확실한 틈새 투자처로 삼을 수 있다.

남들이 관심을 덜 쏟는 곳에 집중 투자하되 철저한 시세파악 후 제 경비와 추가비용을 뺀 금액에서 최소 20% 이상 남는 장사라면 적극적으로 입찰해 보는 전략을 세우는 것이 바람직하다.

다소 복잡한 권리, 물건인 듯 보이는 매물이라도 얼마든지 법적으로 해결할 수 있는 경매아파트를 노려도 투자수익을 극대화할 수 있다. 예를 들어 입찰당시 등기부상 대지지분이 없는 아파트이지만 감정평가서에 대지권을 포함해 감정했다면 하자 없이 대지권을 취득할 수 있다. 일반인들은 물건 상 하자가 있는 것으로 판단해 투자를 꺼리지만 전문가의 조언을 받은 다음 입찰하면 아무 하자 없이 소유권을 취득할 수 있다.

앞으로 경기침체 등으로 경매에 부쳐지는 우량 아파트 경매물건이 더 늘어날 가능성이 큰 만큼 ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 자세로 지속적으로 입찰전략을 세우고 실행한다면 시세차익이 높은 우량 매물을 잡을 확률이 크다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기