오피스텔, 무늬만 수익형 많아 주의

2010-07-26 | 작성자 윤재호 | 조회수 36,824 | 추천수 434


  고분양가, 낮은 전용률로 수익률 하락

오피스텔은 요즘 한창 각광 받는 대표적인 수익형 부동산이다. 역세권 일대의 중소형 오피스텔 분양현장마다 높은 임대수익을 내세우며 투자자들을 유혹한다. 시중에는 저금리시대 대안상품으로 인기 상종가를 치면서 매물보다는 매수 희망자가 더 많아 부르는 게 값이 돼 버렸다. 자산가들이 시내에 오피스텔 한두 채 정도는 보유해야 우월감을 느낀다고 할 정도다. 그러나 임대수익은 그리 높지 않다. 통상 연 평균수익률은 5~7% 대이다.

계산기를 두드려보면 멀리보고 투자하기에 부적격하다. 아파트와 달리 오피스텔은 입주 뒤 해마다 가격이 떨어지는 게 일반적이다. 시세차익을 기대하기도 어렵다. 아무리 임대소득을 보고 투자하는 대상이지만 분양가보다 가격이 갈수록 하락하는 게 오피스텔 투자의 현실이다. 철저히 임대수익만 바라보고 투자해야 하기 때문에 여유자금을 활용한 소액 투자용으로 적당한 상품이다.

오피스텔의 전용률은 계약면적의 절반인 50% 안팎이다. 계약면적으로 따져보면 아파트보다 분양가가 훨씬 비싼 셈이다. 문제는 3.3㎡당 분양가도 계약면적으로 계산한다는 점이다. 최근 서울에서 분양하는 C오피스텔은 분양가가 5~6억 원 선으로 주변 시세와 비슷한 수준인 3.3㎡ 당 1500만원이라고 광고했다. 하지만 전용면적으로 따지면 3.3㎡당 3500만원이 넘는다. 싼 가격이 아니어서 투자금 대비 예상 수익을 기대하는 건 애초부터 불가능하다.

분양업체는 땅값이 비싼 역세권이라 분양가가 비싸고 상품의 고급화를 꾀했기 때문이라고 주장한다. 물론 요즘 분양하는 오피스텔은 수납형 냉장고와 에어컨, 샤워부스 등 최첨단시설을 제공하는 것은 사실이지만 이를 감안해도 분양가는 너무 높은 게 사실이다. 거품 낀 가격에 매입해 임대수익을 거두기 어렵다면 차라리 기존 오피스텔을 매입하는 것이 훨씬 실속 있다. 기존 매물은 투자비가 적고 입주가 빨라 투자 회수기간이 짧기 때문이다.

상가와 오피스텔은 수익형 부동산의 대표상품으로 알려져 있지만 사실 '허풍선이'인 경우가 대부분이다. 경기 침체로 인한 자영업자의 몰락과 공급과잉, 비싼 분양가, 공실률 증가, 임대료보다 대출이자가 비싼 역전현상이 빚어지며 굴욕을 겪는 무늬만 번듯한 매물들이 넘쳐난다. 무늬만 수익형일 가능성이 높기 때문에 임대수익이 보장된다거나 당첨 때는 대박이라고 유혹하는 분양매물일 경우 투자손실로 이어질 공산이 크다는 점이다.

상가의 경우 도심 대형 테마상가와 세대수 작은 아파트 상가, 3.3㎡ 억 단위가 넘는 도심 재건축 상가, 게임과 한방·대기업 등 특수 아이템을 내세운 상가일수록 신중하게 투자해야 한다. 이들 상가는 유행에 민감하고 공급과잉, 상가 수요자 확보에 실패할 가능성이 크다. 오피스텔은 임대보장형이나 낮은 전용률, 비싼 분양가, 공급 과잉지역 내에서 분양할 경우 몇 년 후 깡통 오피스텔로 전락할 여지가 매우 높다.

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않고 현금화가 쉽지 않기 때문에 전형적인 임대수익형 상품으로 분류된다. 따라서 주변 임대수요가 넉넉한지 여부와 수요와 공급 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 분양업체들이 주장하는 임대수익률은 무시하고 현장을 방문해 전용면적 기준으로 부동산중개업소에서 시세를 확인하고 나중에 내야 할 세금, 대출이자 등을 반영해 적정 수익률을 계산한 후 투자에 나서야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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